Denise Bartel Bortolini[1]
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça – STJ decidiu que a adjudicação compulsória para obter escritura definitiva pode ser proposta a qualquer tempo, pois, para os ministros, como não existe previsão legal sobre o prazo para o exercício desse direito, ele pode ser realizado a qualquer momento.
A Quarta Turma do STJ deu provimento ao REsp 1216568/MG no qual a controvérsia era definir se a adjudicação compulsória submete-se a prescrição ou decadência e, em caso positivo, qual o prazo aplicável. Por unanimidade, reconheceu-se que, quando preenchidos os requisitos que autorizam a outorga definitiva da escritura pública ao promissário comprador, a qualquer momento, poderá ser requerida a adjudicação compulsória.
Nesta decisão, discorreu-se acerca dos institutos da prescrição e da decadência; da natureza jurídica do contrato de promessa de compra e venda; da boa-fé exigida em todas as fases da negociação; e, da garantia ao promissário comprador à propositura da ação de adjudicação compulsória.
Mas, no que consiste a adjudicação compulsória?
Quando há um contrato de compromisso de compra e venda de bem, com pagamento em parcelas, que obriga a transferência do título de propriedade após quitar o parcelamento, e, uma das partes se nega a concluir o negócio (proceder a transferência), a outra pode utilizar-se do instituto da adjudicação compulsória, ou seja, da transferência obrigatória para obter para si a transferência do bem.
Pode-se ingressar com uma ação judicial de adjudicação compulsória, obtendo a carta de adjudicação (sentença), que servirá (substituirá) a escritura definitiva.
A ação de adjudicação compulsória está finalizada com a confecção e assinatura, pelo juiz, da carta de adjudicação, devendo a parte interessada levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis competente para a efetivação do registro.
É o caso de, por exemplo, o comprador que passa anos pagando o imóvel, e, ao quitá-lo, descobre que o vendedor: faleceu, mudou de endereço, requer valor adicional; enfim, fica o comprador frente a um obstáculo para efetivação da transferência, precisando ultrapassá-lo.
Segundo o direito do promitente comprador disposto no art. 1.417 do Código Civil, a adjudicação compulsória pode ser requerida:
Art. 1417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
A adjudicação compulsória é comumente utilizada pelo comprador, conforme acima exemplificada, mas também há casos em que se faz necessária a utilização pelo vendedor, como, por exemplo, na pretensão de eximir-se da condição de proprietário, em especial, no que diz respeito à responsabilidade tributária, obrigando o comprador a lavrar a escritura definitiva, sob pena de o imóvel ficar depositado em juízo, por conta e risco do promissário comprador, que responderá pelas custas oriundas de tal ato.
Seja pelo comprador, seja pelo devedor, o Estado tem o dever de protegê-lo, assegurando os princípios legais estabelecidos pelo direito. Conforme Arnaldo Rizzardo,
“o Estado deve socorrê-lo, como de fato acontece. Chamado a intervir, com sua autoridade impõe o cumprimento da obrigação, mediante uma sentença constitutiva, suprindo a manifestação espontânea do consentimento do inadimplente.” (RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Aide, 1988. p.381).
Por sua vez, o contrato celebrado entre as partes – gerador da obrigação – não necessariamente deve estar registrado para se ter direito à adjudicação compulsória, conforme já sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça – STJ, através da edição da súmula 239: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.
O Código de Processo Civil, em seus artigos 466-A a 466-C, regulamenta a sentença e a coisa julgada, ao dispor sobre a obrigação de fazer, quando o objeto é um contrato e que esse determine a transferência de propriedade, ou seja, aplicam-se referidos artigos ao instituto da adjudicação compulsória:
Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declaração de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.
Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível.
Também, o presente instituto está previsto no Código de Processo Civil que passa a vigorar em 2016, com a seguinte redação:
Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
Partindo então para os requisitos para a propositura da ação de adjudicação compulsória, Maria Helena Diniz em parceria com Ricardo Fiúza, ensina que:
Para o promitente comprador fazer uso da ação (de direito material) cujos contornos aparecem delineados nesse dispositivo conjugado com o precedente, faz-se mister a configuração dos seguintes requisitos de ordem substantiva (mérito propriamente dito): a) cumprimento cabal do que lhe competia conforme avençado no contrato; b) recusa injustificada do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos forem cedidos, em firmar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel; c) inexistência de cláusula de arrependimento; d) registro do instrumento público ou privado no Cartório de Registro de Imóveis. Sobre esse último requisito, merece destaque a perda de eficácia da Súmula 239 do STJ, ao preconizar que ‘o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis’, tendo em vista que se trata de condição necessária definida no próprio art. 1.417 do CC, ou seja, requisito que se opera ex lege para a configuração do próprio direito real, não podendo ser rechaçado por orientação pretoriana, ainda que sumulada, nada obstante perfeitamente adequada, antes do advento do novo CC. (FIUZA, Ricardo, et. al. Novo Código Civil Comentado, 5ª edição atualizada 2006. Editora Saraiva. pg. 1.158).
O requisito disposto no item “d”, afirma que o indivíduo não poderá ingressar com ação alegando direito real (pela falta de registro); porém, se cumpridas todas as prestações, poderá utilizar-se de outras alegações, ante a possibilidade do credor de obter a execução específica disposta no art. 466-C, fundamentando a ação no artigo 466-B, ambos do Código de Processo Civil, acima transcritos.
A ação ingressada com base nessas normas terá seu pedido aceito, independente se a denominação for ação adjudicatória ou execução específica, pois o que importa é fazer com que se cumpra o contrato principal.
Em suma, o que a adjudicação compulsória faz é formar o título definitivo para ser apresentado no Registro de Imóveis, da mesma forma que este teria se formado se a declaração de vontade tivesse sido outorgada espontaneamente, como se diante de uma escritura pública de venda e compra, demonstrando que os efeitos de uma “simples” promessa de compra e venda estão fortemente abraçados em nosso ordenamento jurídico.
[1] Advogada inscrita na OAB/SC sob n° 34.061. Sócia de serviço do Escritório de Advocacia Piazera, Hertel, Manske & Pacher Advogados (OAB/SC 1.029). Bacharel em Direito pelo Centro Universitário de Jaraguá do Sul – UNERJ. Graduanda em Direito Civil e Processo Civil pela Católica SC – Joinville.
