A garantia serve para eliminar um risco para o credor, ela está ligada a obrigação principal e tem a finalidade de proteger o credor no caso de inadimplência do devedor.
Em matéria de locação, a Lei 8.245 de 18 de Outubro de 1991 no seu artigo 37, especifica quais os tipos de garantia que podem ser utilizadas ao ser firmado um contrato:
a)caução;
- b) fiança;
- c) seguro fiança;
d)cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, esta modalidade de garantia foi incluída pela Lei nº 11.196, de 2005.
- CAUÇÃO
Quando a caução se referir a bens móveis, trata-se de penhor, devendo haver a tradição efetiva do bem caucionado ao próprio locador, mediante a entrega física do bem ao locador que ficará na condição de depositário do bem até o término do contrato de locação, restituindo-o ao garantidor (locatário) caso o contrato tenha sido integralmente cumprido pelo mesmo. Porém, nada impede que seja convencionado entre as partes e expressamente firmado no contrato de locação que o locatário permaneça na posse do bem. Esta caução deverá ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos para que seja oponível a terceiros.
Quando se referir a bens imóveis, a caução deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula no Cartório de Registro de Imóveis a que pertence, ou seja, é preciso registrar que este bem imóvel estará vinculado como garantia a um contrato de locação, garantia esta que terá vigência até o término da locação e efetiva entrega do imóvel ao locador.
Ainda, é muito comum dar a caução em dinheiro, neste caso, ela não poderá ultrapassar o valor correspondente a três meses do aluguel pactuado entre as partes e deverá ser depositada em uma conta-poupança. Pode ser ofertada pelo locatário ou por terceiro, que não se confunde com o fiador. Neste caso, se ao término do contrato o locatário cumprir integralmente com todas as suas obrigações, reverterá a seu favor todas as vantagens decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva em dinheiro, ou seja, o rendimento da poupança é do locatário. Se a locação sofrer aumento ou diminuição por vontade dos contratantes, locador ou locatário podem exigir a adequação (ajuste) do valor inicialmente depositado para que corresponda a três meses do novo aluguel.
- FIANÇA
A fiança é a única modalidade gratuita, é aquela em que uma pessoa garante assumir as obrigações do devedor caso este não as cumpra. Trata-se de uma garantia pessoal, podendo ser concedida no próprio contrato de locação ou em documento apartado e não há qualquer exigência legal em termos de registro em cartório. A fiança compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador.
Segundo o Código Civil, o locador não é obrigado a aceitar um fiador que não comprovar ser uma pessoa idônea, não domiciliado no município aonde tenha de prestar a fiança ou que não possua bens suficientes para cumprir com sua obrigação. É importante esclarecer que o patrimônio do fiador será pesquisado a fim de averiguar se o mesmo tem condições financeiras de arcar com a eventual obrigação inadimplida pelo locatário/afiançado, porém, o fiador não dá em garantia um bem móvel ou imóvel de sua propriedade.
Ressalta-se também, que no caso de inadimplência do locatário que resulte em futura ação de execução contra o fiador, este não poderá alegar impenhorabilidade de bens, ainda que se trate de seu único imóvel, ou seja, o bem de família. Nesse sentido, já decidiu o Supremo Tribunal Federal ao julgar o RE 407.688/SP, considerou ser legítima a penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ao entendimento de que o art. 3º, VII, da Lei 8.009/90 não viola o disposto no art. 6º da CF/88. O artigo 3º da Lei 8.099/90 traz expresso: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: VII- por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”. Ainda a respeito, temos a Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça que estabelece o seguinte: “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”.
- SEGURO FIANÇA
O seguro fiança é uma modalidade que substitui o fiador nos contratos de locação. Nesta modalidade, o locatário contrata uma apólice de seguro, cujo locador é o único beneficiário. A apólice de seguro tem vigência por doze meses, sendo essencial a renovação do seguro, sob pena de infração contratual pelo locatário e eventual ação de despejo. O custo atualmente praticado no mercado para esse seguro fiança oscila entre uma a duas vezes o valor do aluguel mensal pactuado.
Tornando-se inadimplente o locatário, a seguradora assume a responsabilidade pelos pagamentos dos aluguéis e demais encargos perante o locador, desde que estejam contratados na apólice pelo locatário, até a entrega do imóvel, podendo também abranger eventuais custas judiciais da ação de despejo. A vantagem para o locador é que receberá os aluguéis atrasados sem ter que esperar o resultado (final) de uma ação de despejo.
- CESSÃO FIDUCIÁRIA DE COTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO
Esta quarta espécie de garantia na locação trata-se da cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento ou de título de capitalização. São as aplicações financeiras de titularidade do locatário que são apresentadas em garantia ao locador quando firmado o contrato de locação entre as partes. O locador não poderá exigir como garantia do contrato de locação aplicações financeiras com valor que exceda três meses do aluguel contratado. Quem cede as cotas pode ser o locatário ou um terceiro, desde que este assine o contrato de locação como garantidor. As cotas ficam indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis enquanto permanecer a relação de locação. Formalmente, torna-se imprescindível que o respectivo instrumento (contrato de locação ou instrumento apartado) seja registrado no Cartório de Títulos e Documentos.
Em caso de inadimplência do locatário, o locador passará a ter o direito sobre os títulos e deverá notificar o locatário para que este pague a dívida em dez dias, sob pena de tomar para si as cotas. Se a dívida não for paga, o locador deverá pedir que o administrador do fundo transfira o que for suficiente para saldar a dívida.
