Built to suit é um termo em língua inglesa que significa “construído para servir”, amplamente utilizado pelo setor imobiliário, trata-se da locação de imóvel não residencial, encomendado pelo locatário e adequado para suas atividades sem o comprometimento de seu capital inicial.

A locação por contrato de construção ajustada, cuja origem se deu no mercado norte americano, foi regulamentada no Brasil em 2012 pela Lei 12.744, que inseriu o artigo 54-A na Lei de Locações.

É uma modalidade de locação com longo prazo de duração, onde o locador constrói um imóvel de sua propriedade, por si ou por intermédio de uma construtora, para atender os interesses do locatário.

O referido contrato de locação tem como característica a sua complexidade, envolvendo a compra e venda do terreno, construção, administração da obra, e, por fim, a locação do bem.

Desta maneira, por ser um contrato típico previsto na Lei de Locações, traz maior segurança jurídica ao locador e locatário, conforme determina o artigo 54-A, a saber:

Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

  • 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
  • 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

O locador pode ser um investidor que adquire o imóvel para locá-lo, de acordo com os interesses de seu inquilino e com o contrato de locação, receber além do uso do bem, a compensação pelo investimento realizado.

A Lei também destoa quanto à possibilidade de cláusula para renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel, durante o prazo de duração do contrato, em razão do alto investimento realizado pelo locador, servindo o aluguel para remunerar todo o capital empregado por este, conforme §2º do artigo 54-A.

Cabe também mencionar, quanto à possibilidade de devolução do imóvel locado antes do término do prazo estipulado, pagando o locatário multa de acordo com o descumprimento e limitado ao valor do contrato, em consonância ao que dispõe o caput do artigo 4º, da Lei 8.245/1991, a saber:

Art. 4o  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Desta forma, a fim de não causar a rescisão injustificada do contrato pela denúncia antecipada, o locatário deverá cumprir a multa convencionada, não podendo exceder a soma dos valores contratados até o termo final da locação.

Importante destacar que o contrato built to suit é uma importante ferramenta para o desenvolvimento do financiamento imobiliário, uma vez que a Lei 9.514/97 prevê a emissão de certificados de recebíveis imobiliários, conforme as regras do artigo 6º, que segue:

Art. 6º O Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI é título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro.

O CRI (certificado de recebível imobiliário) é um título de crédito e constitui promessa de pagamento em dinheiro, sendo formalizado por meio do termo de securitização de créditos.

Os direitos creditórios decorrentes do CRI são títulos negociáveis no mercado e originados nos financiamentos imobiliários.

Nesse sentido, o locador/investidor adquire o terreno, constrói ou contrata empresa especializada, de acordo com o determinado pelo locatário e aluga para este.

Ato contínuo, o locador contrata companhia securitizadora para transferência de seus créditos, a fim de receber antecipadamente o valor dos aluguéis estabelecidos no contrato, por intermédio do CRI (certificado de recebível imobiliário) no mercado de capitais.

Os créditos objeto do regime fiduciário constituem patrimônio separado e não se confunde com o da companhia securitizadora, prevalecendo à segurança jurídica dos investidores, de acordo com o artigo 11 da Lei 9.514/1997.

Desta feita, o negócio jurídico realizado pelo sistema built to suit inserido no ordenamento jurídico em 2012, deve atender os interesses específicos das partes, devendo o contrato estabelecer situações para evitar conflito e danos ao locador que despenderá alto investimento para a conclusão ou reforma do imóvel.

build to suit

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