Arras[1] ou sinal é a entrega de dinheiro ou de outro bem móvel, como garantia de firmar um negócio e fazer com que o contrato seja cumprido, tal qual, por exemplo, o penhor. É comum nos contratos de compra e venda e apresenta-se na forma de cláusula específica em que as partes estabelecem o que será dado em arras ou sinal, confirmando o acordo de vontade e princípio de pagamento.
As arras estão previstas nos artigos 417 e seguintes do Código Civil, com a seguinte redação:
Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado.
Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.
Ao contrato corretamente cumprido e concluído, as arras podem ser devolvidas ou abatidas do preço a pagar no contrato (se do mesmo gênero) – conforme estabelecido pelas partes. A situação mais comum é o abatimento do preço, que ocorre quando, por exemplo, o pagamento das arras é em dinheiro e a obrigação principal também o é, abate-se do valor restante a quantia paga a título de arras.
Assim, ao contrário do que se imagina, arras é cláusula acessória de um contrato principal, ou seja, inaceitável imaginá-las de forma isolada, sem estarem presas a uma obrigação maior.
Mas, como as arras ou sinal podem ajudar na concretização de um negócio trazendo segurança a quem vende?
Podem auxiliar principalmente para aquele que está prestes a realizar o sonho de adquirir sua casa, que assina uma promessa de compra e venda com arras e, no outro dia, é informado que seu imóvel foi vendido para outra pessoa; ou então, também ao proprietário vendedor, que vê a certeza da venda do seu imóvel, mas recebe a notícia que o até então comprador andou pensando e não quer mais comprar o imóvel. São várias as frustações ocorridas nestas duas situações, e por isso se tem as arras, que, dependendo da negociação, poderá indenizar os prejuízos.
Se desfeito o negócio, deve-se analisar se está previsto no contrato o direito de arrependimento. Pois, conforme a situação, teremos as arras tratadas de maneira diferenciada, sendo classificadas em confirmatórias ou penitenciais.
As arras confirmatórias são para os contratos que não permitem às partes o direito de arrependimento, confirmando a obrigação celebrada no contrato; ou seja, tem a função de tornar o contrato obrigatório após a entrega do sinal, ficando as partes impedidas de promover a rescisão contratual de forma unilateral, vindo a responder com indenização suplementar se o fizer.
Então, ocorrendo o desfazimento unilateral do contrato, deve-se analisar quem desistiu ou deu causa para tal. Se desfeito por quem pagou as arras ou o sinal, o valor ficará a favor de quem as recebeu, e, no caso de desfazimento por desistência de quem as recebeu, as arras serão devolvidas em dobro a quem as pagou, valendo como uma taxa mínima pelo desfazimento, pois, para este caso, cabe indenização suplementar decorrente das penas e danos, que abrangem o que efetivamente perdeu, assim como o que deixou de lucrar.
Já as arras penitenciais, cabem quando o contrato admite expressamente o direito de arrependimento, situação em que as próprias arras terão a função de indenização, sem outra suplementar, ou seja, pode-se traduzir como uma pena convencional que deve ser cumprida por quem utilizar-se do direito de arrependimento.
A exclusão de outra indenização para o caso de arras penitenciais também está prevista na súmula 412 do STF, que possui a seguinte redação:
No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo.
Então, para o caso da existência de direito de arrependimento, as próprias arras já servem como indenização suficiente pelo desfazimento do negócio, cabendo apenas os juros moratórios e as despesas do próprio processo. Quem as deu perderá, ou, que as recebeu, devolverá mais o equivalente, não havendo indenização suplementar em qualquer um dos casos.
Sem exigência de provar o real prejuízo, assim como, de cobrar outro valor a título de perdas e danos, ainda que tenha ocorrido, com exceção dos juros moratórios e os encargos do processo.
Ainda, há casos em que se tem decidido que a devolução deve ser pura e simples, e não em dobro, que é quando: a) as partes ajustam desta forma; b) quando ambas as partes tem culpa pela inadimplência ou arrependimento recíproco; e, c) em caso fortuito ou algum motivo estranho à vontade das partes que impeça o cumprimento do contrato.
Por muitas vezes, há no contrato o intermédio de corretor de imóveis na negociação, que enxerga as arras ou sinal de forma positiva para resguardar seus interesses, pois, obriga a respeitar o negócio pactuado, e, por consequência, finalizar a transação e recebe seus honorários.
Seguem decisões no Tribunal de Justiça de Santa Catarina a respeito das arras:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. RECURSOS DA AUTORA E DOS RÉUS. 1) APELO DA DEMANDANTE. PRETENDIDA DEVOLUÇÃO DAS ARRAS. COMPRADORA QUE DEU CAUSA AO ROMPIMENTO CONTRATUAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS EQUIVALENTES A 43,58% DO VALOR DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO, CONSOANTE O ART. 418, DO CC. PERCENTUAL MITIGADO. EXEGESE DO ART. 413, DO CC. PRECEDENTES. RECLAMO PARCIALMENTE ACOLHIDO. “Verificando-se a entrega de valores a título de ‘confirmação do negócio’ e ainda a existência de cláusula específica de aplicação dos artigos 417 e 418 do Código Civil, aliado à impossibilidade de arrependimento das partes, exsurge evidente a pactuação de arras confirmatórias pelas partes. Assim, consoante disposição contida no artigo 418 do Código Civil, possível a retenção de valores entregues a este título em caso de inadimplemento por uma das partes. De outro norte, a fim de preservar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento ilícito de uma das partes, observando-se que o valor pactuado é exagerado (mais de 50% do total da avença), afigura-se necessária a sua redução para 30% do valor do pacto. (AC n. 2014.083766-8, rel. Des. Raulino Jacó Brüning, j. em 23.04.2015). (…) (TJSC, Apelação Cível n. 2014.021308-8, de Itajaí, rel. Des. Gerson Cherem II, j. 14-04-2016).
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PAGAMENTO PARCELADO. INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR INCONTROVERSA. RESCISÃO DA AVENÇA. RETENÇÃO DAS ARRAS E CONDENAÇÃO DO COMPRADOR AO PAGAMENTO DE ALUGUEIS PELO USO DO IMÓVEL DURANTE O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. O valor correspondente as arras confirmatórias pode ser retido por aquele que a recebeu, se quem a prestou deu causa à rescisão do contrato firmado entre as partes. (TJSC, Apelação Cível n. 2015.062393-8, de Camboriú, rel. Des. Saul Steil, j. 17-11-2015).
Então, como visto acima, as arras ou sinal tem a função de confirmar o contrato, tornando-o obrigatório às partes, por consequência, inibindo as partes em desistir do negócio; fixar as perdas e danos quando previsto o direito de arrependimento; bem como, atuar como início do pagamento se cumprido e concluído o contrato.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Institui o Código Civil. Brasília: Planalto. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 20 jul. 2017.
BRASIL. Súmula 412. Brasília: Supremo Tribunal Federal. Disponível em: <http: //www.stf.jus.br/portal/jurisprudencia/listarJurisprudencia.asp?s1=412.NUME.%20NAO %20S.FLSV.&base=baseSumulas>. Acesso em: 20 jul. 2017.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA (TJSC). Apelação Cível n. 2014.021308-8. Relator: Des. Gerson Cherem II. Apelante: Maria Isabel Beduschi. Apelados: Sérgio Angelo de Luca e outro. Órgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Civil. Julgado em: 14 abr. 2016 Disponível em: <http://busca.tjsc.jus.br/jurisprudencia/buscaForm.do>. Acesso em 24 jul. 2017.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SANTA CATARINA (TJSC). Apelação Cível n. 2015.062393-8. Relator: Des. Saul Steil. Apelante: Flavio Sarmento da Silva. Apelada: Camboim Construtora e Incorporadora Ltda. Órgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Civil. Julgado em: 17 nov. 2015 Disponível em: <http://busca.tjsc.jus.br/jurisprudencia/buscaForm.do>. Acesso em 24 jul. 2017.
[1] A título de informação, a palavra arras é utilizada apenas no plural.
