Nos processos judiciais de cobrança de dívidas, é através do leilão que se promove a venda pública dos bens penhorados, sob pregão de leiloeiro, onde quem arremata é aquele que ofereceu maior lance, chamado arrematante,
Em favor do arrematante será emitido inicialmente, pelo próprio leiloeiro, o auto de arrematação, contendo as condições do negócio realizado e, após, pelo Juiz, uma carta de arrematação para os registros seguintes, inclusive para fins de imissão na posse com a desocupação do bem, se for o caso, por aquele que injustamente nele permanecer.
Para segurança da arrematação em leilão, que como regra é irretratável, a lei estabelece uma série de procedimentos que devem ser rigorosamente observados no processo, salvo se ocorrerem algumas hipóteses previstas no artigo 903 do Código de Processo Civil, in verbis:
Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4 o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
§ 1 o Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser:
I – invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;
II – considerada ineficaz, se não observado o disposto noart. 804;
III – resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.
§ 2 o O juiz decidirá acerca das situações referidas no § 1 o , se for provocado em até 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação.
§ 3 o Passado o prazo previsto no § 2 o sem que tenha havido alegação de qualquer das situações previstas no § 1 o , será expedida a carta de arrematação e, conforme o caso, a ordem de entrega ou mandado de imissão na posse.
§ 4 o Após a expedição da carta de arrematação ou da ordem de entrega, a invalidação da arrematação poderá ser pleiteada por ação autônoma, em cujo processo o arrematante figurará como litisconsorte necessário.
§ 5 o O arrematante poderá desistir da arrematação, sendo-lhe imediatamente devolvido o depósito que tiver feito:
I – se provar, nos 10 (dez) dias seguintes, a existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital;
II – se, antes de expedida a carta de arrematação ou a ordem de entrega, o executado alegar alguma das situações previstas no § 1 o ;
III – uma vez citado para responder a ação autônoma de que trata o §
4 o deste artigo, desde que apresente a desistência no prazo de que dispõe para responder a essa ação.
Então, as exceções previstas neste artigo relativizam a regra da irretratabilidade da arrematação realizada através de Leilão Judicial, cujas hipóteses de ocorrências podem ser em razão do preço pago, vícios do processo, não observância de critérios legais (artigo 804 do CPC), ou pela desistência do próprio arrematante.
E este último ponto é o que chama atenção neste estudo pois, sim, é possível e autorizado ao arrematante que adquiriu um bem através de leilão judicial, desistir da compra, desde que: a) provar existência de ônus real ou gravame não mencionado no edital; b) se antes da expedição da carta de arrematação, o executado (quem deve) alegar alguma das situações que conduzam à invalidade, ineficácia ou resolução do leilão (§ 1º do artigo 903); ou ainda, c) nas situações em que, sendo o arrematante citado para responder ação judicial apresentada por terceiro que busca a invalidação da arrematação, requerer a desistência antes da sua defesa.
Interessante destacar que cabe exclusivamente ao arrematante a decisão pela desistência ou não da arrematação em leilão, sempre que tiver um fundado receio de haver um obstáculo à consolidação da sua posse e propriedade sobre o objeto da arrematação, e que não tenha dado causa a estes entraves.
A jurisprudência catarinense apresenta posição firme quanto a possibilidade jurídica do pedido de desistência da arrematação, principalmente quando há interposição de ação autônoma contestando a arrematação. Vejamos:
EMBARGOS À ARREMATAÇÃO. REJEIÇÃO LIMINAR E INDEFERIMENTO DA INICIAL MANTIDOS EM SEGUNDO GRAU DE JURISDIÇÃO. CASO PECULIAR QUE EXIGE UMA RESPOSTA DO PODER JUDICIÁRIO. DESISTÊNCIA DA ARREMATAÇÃO QUE MERECE SER HOMOLOGADA. EMBARGOS À ARREMATAÇÃO QUE PERDEM O OBJETO. Pode o arrematante informar a desistência por conta da oposição de embargos à arrematação nos próprios autos da execução, a teor do art. 694, § 1º, IV, do CPC, e não é dado ao Juízo da execução se furtar a analisar o pleito, já que competente para tanto. Ainda que a execução estivesse suspensa pela pendência do julgamento do recurso de apelação interposto nos embargos à arrematação a ela vinculados, a homologação da desistência deve ser feita nos autos em que realizada, além de prescindir de concordância de qualquer das partes por representar privilégio previsto em lei exclusivamente ao arrematante. (…). DESISTÊNCIA DA ARREMATAÇÃO HOMOLOGADA. PERDA DO OBJETO DOS EMBARGOS. EXTINÇÃO. (TJSC, Apelação Cível n. 2014.046460-9, de Forquilhinha, rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 05-11-2015).
Então, quando o Arrematante, em nada contribuiu para o resultado negativo da sua pretensão inicial de aquisição de bem através de leilão judicial, é possível a sua desistência, voltando ao status quo ante.
Via de consequência, após o pedido de desistência e homologação do Juiz, os valores já depositados serão devolvidos ao Arrematante, com a correção monetária, inclusive com a comissão do leiloeiro, como já também decidiu o TJSC, uma vez que a lei silencia a respeito. Vejamos:
EXECUÇÃO. DESISTÊNCIA DA ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE TERCEIROS. PEDIDO HOMOLOGADO PELO JUÍZO DE PRIMEIRO GRAU. INDEFERIMENTO, CONTUDO, DO LEVANTAMENTO DOS VALORES ANTECIPADOS A TÍTULO DE COMISSÃO DO LEILOEIRO. ARTS. 694, § 1º, IV, E 746, §§ 1º E 2º DO CPC. ATIVIDADE DE RISCO. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. VENDA JUDICIAL NÃO PERFECTIBILIZADA POR MOTIVOS ALHEIOS À VONTADE DOS ARREMATANTES. PRECEDENTES. RESTITUIÇÃO DEVIDA. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2014.016524-4, de Blumenau, rel. Des. Ronei Danielli, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 18-08-2015).
E também:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA CONTRA DEVEDOR SOLVENTE. DESISTÊNCIA DE ARREMATAÇÃO. OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE SEGUNDA FASE. AVENTADA IMPOSSIBILIDADE DE PAGAMENTO DA COMISSÃO DA LEILOEIRA E DOS HONORÁRIOS DE CORRETOR DE IMÓVEIS. TESES ACOLHIDAS. DESFAZIMENTO DA ALIENAÇÃO SEM CULPA DO ARREMATANTE, QUE, POR SEU TURNO, CONTRATOU, EXCLUSIVAMENTE, PROFISSIONAL DO RAMO IMOBILIÁRIO PARA ATENDER OS SEUS INTERESSES. EVENTUAL IRRESIGNAÇÃO A SER SOLVIDA ENTRE CONTRATANTE E CONTRATADO. INTELECÇÃO DO ARTIGO 725 DO CÓDIGO CIVIL. DECISÃO REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. “1. Desfeita a arrematação, a requerimento do arrematante, por força da oposição de embargos, nos termos do art. 694, § 1º, IV, do CPC, é devida a devolução da comissão do leiloeiro, corrigida monetariamente. 2. Nos termos do que decidiu a Corte regional, o desfazimento da alienação, sem culpa do arrematante, não gera para o leiloeiro direito à comissão. Precedentes. […]” (STJ – RMS 33.004/SC, rel. Min. Castro Meira, j. 27011-2012). (TJSC, Agravo de Instrumento n. 2013.042424-8, de Chapecó,
rel. Des. Luiz Cesar Schweitzer, Câmara Especial Regional de Chapecó, j. 22-06-2015).
Conclui-se, portanto, que a arrematação de um bem por leilão judicial, apesar de a lei considerar ser um ato irretratável, possui exceções, as quais devem ser tecnicamente estudadas caso a caso, para subsidiar a decisão do arrematante, que, após concordância do Juízo, será ressarcido do valor depositado e também da comissão do leiloeiro.
