- INTRODUÇÃO
Com a entrada em vigor do atual Código de Processo Civil (Lei 13.105/15), o usucapião, uma das formas de aquisição da propriedade e de outros direitos reais e, que se perfectibiliza através da posse prolongada de determinado bem móvel ou imóvel, ganhou uma figura que veio para contribuir com a desjudicialização deste procedimento, desde que preenchidos os requisitos previstos em lei. Trata-se do usucapião extrajudicial.
- DO USUCAPIÃO
O usucapião, que, de maneira geral até o início da vigência do atual Código de Processo Civil só poderia ser intentado por meio de ação judicial, tem como finalidade adquirir a propriedade sobre determinado bem (DINIZ, 2008), seja móvel ou imóvel (o presente artigo versará a respeito de bens imóveis), em decorrência da utilização e ostentação animus domini (agir como dono) do mesmo por, pelo menos, o período determinado em lei (as espécies e requisitos serão analisados oportunamente).
No entanto, primeiramente, se faz necessário apresentar a diferença entre propriedade, detenção e posse, a fim de que confusões sejam evitadas. Enquanto que a propriedade diz respeito ao quesito formal e jurídico, determinando através de documento (público ou particular, como por exemplo, escritura pública) quem é oficialmente o dono do bem, a detenção se configura quando há o exercício da posse sobre determinado bem em cumprimento às determinações/ordens feitas pelo proprietário (como por exemplo, o caseiro que cuida de determinada chácara). O conceito de posse, por sua vez, não é definido pelo direito, tendo duas teorias a este respeito: a subjetiva e a objetiva. Como não faz parte do objeto do presente estudo a análise destas teorias, utilizar-se-á o conceito trazido pela teoria subjetiva (de Savigny), posto que se mostra mais adequado à pesquisa, o qual apresenta posse como sendo “[…] o poder direto ou imediato que tem a pessoa de dispor fisicamente de um bem com a intenção de tê-lo para si e de defendê-lo contra a intervenção ou agressão de quem quer que seja” (DINIZ, 2008, p. 34).
Visto isso, tem-se que a posse é a única das modalidades apresentadas apta a configurar o usucapião, devendo, para validação do mesmo, ser mansa, pacífica, sem interrupções e ostentar animus domini (agir como dono) em qualquer das modalidades. Assim, passa-se a uma breve análise das espécies de usucapião existentes no ordenamento jurídico brasileiro, para então discorrer a respeito do usucapião em sua forma extrajudicial.
II.1 DO USUCAPIÃO ORDINÁRIO
Disposto no artigo 1.242 do Código Civil, seus principais requisitos são o exercício de posse pelo tempo mínimo de 10 anos e a comprovação de boa-fé (o possuidor deve comprovar que tinha convicção não estar violando direito de outrem) e justo título (qualquer documento que seria hábil a lhe transferir a propriedade do bem).
O prazo de 10 anos será reduzido para 5 anos se o possuidor houver adquirido o imóvel onerosamente, registrado a compra na matrícula imobiliária e este registro ter sido cancelado posteriormente, desde que tenha instituído sua moradia ou fizer investimentos no bem.
II.2 DO USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO
Com previsão no art. 1.238 do Código Civil, traz apenas o requisito temporal de exercício da posse pelo período de 15 anos, ou seja, nesta modalidade não há a necessidade, sequer, de comprovação de boa-fé (VENOSA, 2004).
Pode haver, ainda, redução de 5 anos se o possuidor fizer do imóvel sua moradia ou torná-lo produtivo.
II.3 DO USUCAPIÃO ESPECIAL URBANO
Os artigos 183 da Constituição Federal e 1.240 do Código Civil tratam expressamente dos elementos necessários à configuração do usucapião especial urbano, sendo: exercício da posse por 5 anos, a área a ser usucapida não pode ser superior a 250m², o imóvel deve ser utilizado para moradia do possuidor ou de sua família e, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel (urbano ou rural).
II.4 DO USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL
Os artigos 191 da Constituição Federal e 1.239 do Código Civil, por sua vez, apontam aos requisitos indispensáveis do usucapião especial rural. Segundo eles, o tempo mínimo necessário de posse são 5 anos, sendo que o imóvel não pode ter mais de 50 hectares, o possuidor não pode ser proprietário de outro imóvel (urbano ou rural), devendo, ainda, destinar a área usucapienda para sua moradia e produção familiar.
II.5 DO USUCAPIÃO FAMILIAR
O artigo 1.240-A do Código Civil traz a figura do ex-cônjuge/companheiro que abandona o lar familiar. De acordo com o artigo ora citado, os requisitos para que o ex-cônjuge/companheiro que permaneceu no imóvel possa adquirir-lhe a propriedade integral por esta modalidade são o exercício de posse exclusiva por ao menos 2 anos, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, desde que o imóvel não contenha mais de 250m² e o possuidor não seja proprietário de outro imóvel (urbano ou rural).
II.6 DO USUCAPIÃO COLETIVO
Por fim, a última modalidade a ser analisada é a prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), a qual diz respeito aos elementos essenciais à concessão de usucapião à população de baixa renda, sendo eles: posse pelo período mínimo de 5 anos, a área urbana a ser usucapida deve ter mais de 250m², não sendo possível identificar os terrenos de cada possuidor, sendo que este deve ser considerado como pessoa de baixa renda e, não ser proprietário de outro imóvel (urbano ou rural).
- DO USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Antes de adentrarmos ao capítulo principal da presente pesquisa, cumpre esclarecer que o usucapião extrajudicial não se trata de uma das modalidades de usucapião, e sim de uma forma de requerê-lo. Nesse sentido, ao pleitear o usucapião em sua forma extrajudicial, ainda assim o possuidor terá de identificar sobre qual das modalidades seu direito se enquadra.
Sua figura aplicada de forma geral é um tanto quanto recente: entrou em vigor com o advento do atual Código de Processo Civil (ou seja, março de 2016), o qual introduziu o artigo 216-A a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).
De acordo com esta forma, o possuidor que preencher todos os requisitos de uma das modalidades de usucapião, mais os dispostos no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos poderá requerê-lo extrajudicialmente, perante o Registro de Imóveis em que se encontra registrado o bem usucapiendo, desde que haja consenso entre o proprietário do imóvel, todos os confrontantes, bem como os titulares de direitos reais sobre os imóveis envolvidos.
A respeito dos requisitos trazidos pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, além de requerimento feito pelo interessado devidamente representado por advogado, são necessários:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (BRASIL, 1973, grifo próprio).
Com relação ao requisito da apresentação da planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e todos os titulares de direitos reais sobre os imóveis envolvidos, é importante frisar que, caso algum(ns) dos titulares se recuse a assinar tais documentos, este será notificado pelo Registrador para, em 15 dias, apresentar seu consentimento, sendo interpretado como discordância a circunstância em que permanecer silente ou impugnar o pedido, devendo este ser remetido ao juízo competente para que o usucapião se processe judicialmente, incumbindo ao possuidor adequar o pedido ao procedimento comum.
Ainda, além de notificar o titular de direito real que não procedeu à assinatura da planta e/ou memorial descritivo, deve ser dada ciência à União, Estado, Distrito Federal e ao Município para que estes se manifestem, dentro de 15 dias, acerca do pleito, bem como a publicação em jornal de grande circulação, possibilitando a manifestação de qualquer interessado, no mesmo prazo.
Depois de atendidos todos os requisitos e o procedimento determinado em lei, o Registrador deverá conferir a documentação e opinar pelo provimento ou não do pedido de usucapião. Em sendo atendido, o Oficial registrará a aquisição da propriedade, contendo todas as descrições do mesmo. Em caso negativo, a aquisição não será registrada. No entanto, vale ressaltar que esta decisão é passível de revisão judicial (tanto nos casos em que for concedida a aquisição da propriedade, como em sendo negada), bem como o fato de que não é obrigatória a utilização da via extrajudicial para pleitear o usucapião, ou seja, ainda que preenchidos todos os requisitos para requerê-lo extrajudicialmente (perante o Registro de Imóveis), o possuidor poderá optar em processá-lo perante o Poder Judiciário. No entanto, conforme bem destaca Braga (2016, p. 5, grifo próprio):
No caso da usucapião, salvo as hipóteses em que houver lide instaurada, a desjudicialização não só é constitucional e possível juridicamente, como é recomendável, como forma de tirar do Poder Judiciário matéria que não lhe é essencialmente afeta, colaborando assim para reduzir sua sobrecarga, logrando-se maior celeridade com igual nível de segurança jurídica.
Assim, vê-se que o direito instituiu a oportunidade de o possuidor buscar a aquisição da propriedade pelo usucapião de uma forma mais célere e menos formal, bem como a possibilidade de desafogar (ao menos um pouco) o Poder Judiciário a respeito destes casos que podem ser resolvidos de forma consensual.
- CONSIDERAÇÕES FINAIS
Diante do exposto, verifica-se a importância da disposição, de forma generalizada, a respeito do usucapião extrajudicial que não se trata de uma nova modalidade de usucapião, e sim de um procedimento mais célere e menos formal que pode ser adotado quando todos os envolvidos forem concordantes.
Verifica-se, por fim, que é mais uma forma de possibilitar aos interessados procurarem uma solução extrajudicial e diminuir a demanda dos processos judiciais que possam ser resolvidos de forma amigável.
REFERÊNCIAS
BRAGA, Isadora Jullie Gomes. A desjudicialização do processo de usucapião da propriedade imobiliária pela via extrajudicial. 2016. 30 f. Trabalho de Conclusão de Curso – Pontifícia Universidade Católica do Rio Grande do Sul, 2016. Disponível : <http://conteudo.pucrs.br/wp-content/uploads/sites/11/2016/09/isadora_braga_2016_1.pdf>. Acesso em: 25 mai. 2017.
BRASIL. Lei de Registros Públicos. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Brasília. Planalto. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015consolidado.htm>. Acesso em: 25 mai. 2017.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. 23. ed. São Paulo: Saraiva, 2008.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. 4. ed. São Paulo: Atlas, 2004.
