Antes de mais nada, para que você possa compreender a real importância desse instituto, convém falar do “caso Encol”, que deu ensejo a criação da Lei 10.931 de 2004 para criação do patrimônio de afetação.

A Encol foi uma construtora e incorporadora fundada em 1961, cuja atividade era a construção de edifícios, em especial, edifícios residenciais para famílias de classe média. Em meados de 1990, a empresa começou a declinar financeiramente, em decorrência da má administração de seus recursos, bem como casos de corrupção por sonegação de impostos, quando em 1999 foi decretada a sua falência.

Ela deixou mais de 700 obras inacabadas, 42 mil famílias sem perspectiva de receberem os imóveis adquiridos e outras, sem registro da escritura pública – o que também não lhes dava garantia de propriedade sobre os bens, embora os estivessem ocupando – além das diversas ações trabalhistas, pelos mais de 23 mil desempregados.

Diante deste cenário, tornou-se necessária a criação de um instituto que trouxesse segurança jurídica, não apenas aos consumidores, mas também às próprias incorporadoras. Foi assim que surgiu o regime de afetação para constituição de patrimônio

de afetação, complementando, inclusive, a Lei 4.591 de 1964, que regulamenta as incorporações imobiliárias.

Constituir patrimônio de afetação, segundo o art. 31-A da Lei 4.591 de 1964, significa dizer que:

[…] o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Ou seja, trata-se de uma proteção que envolve o empreendimento em andamento e impede o incorporador de utilizar os recursos destinados àquela construção em outra, bem como, que estes recursos sejam utilizados para saldar dívidas e execuções não relacionadas ao empreendimento em construção, ou seja, nem mesmo a insolvência ou falência do incorporador poderá prejudicar o edifício que estiver resguardado pelo patrimônio de afetação.

Para constituir patrimônio de afetação basta que o incorporador o faça no próprio memorial de incorporação ou, a qualquer tempo, mediante requerimento ao oficial solicitando a averbação no Registro de Imóveis (art. 31-B da Lei 4.591 de 1964).

A fiscalização do incorporador sobre o patrimônio de afetação e destinação dos recursos será exercida por uma Comissão de Representantes, escolhida pelos condôminos ou através de uma Assembleia Geral, que receberá, no mínimo, a cada 3 (três) meses, um relatório contendo o demonstrativo da obra para aprovação (art. 31-D, inciso IV da Lei 4.591 de 1964).

O patrimônio de afetação só será extinto, nos casos estabelecidos no art. 31-E da Lei 4.591 de 1964, sendo estes:

  • Com a expedição do habite-se e registro das escrituras públicas no Ofício de Registro de Imóveis (requisitos cumulativos), momento em que os compradores das unidades do edifício se tornarão os legítimos proprietários dos imóveis adquiridos;
  • Em caso de denúncia da incorporação, ou seja, quando pela nítida inviabilidade do negócio, na perspectiva de mercado, o incorporador desistir do empreendimento e, consequentemente, da incorporação e do patrimônio de afetação sobre ele constituído e;
  • Quando em caso de falência do incorporador, a Comissão de Representantes decidir pela não continuidade da construção e liquidação do patrimônio de afetação.
  • Mas afinal, quais as vantagens do patrimônio de afetação para o incorporador?

    A possibilidade de aderir ao Regime Especial de Tributação – RET!

    E, pra que isso ocorra, é necessário que o incorporador tenha submetido o empreendimento ao patrimônio de afetação, conforme estabelece o art. 2°, inciso II da Lei 10.931 de 2004. Observe abaixo a diferença de tributação existente entre o RET e o Lucro Presumido:

    Tabela de Tributos

    Tributo Lucro Presumido RET
    Imposto de Renda (PJ)* 2,00% 1,26%
    CSLL 1,08% 0,66%
    COFINS 3,00% 1,71%
    PIS 0,65% 0,37%
    Total 6,73% 4,00%

    *Considerando adicional de 0,7%, quando a receita ultrapassar o teto de R$ 240 mil.

    Fonte: BRASIL, 2004.

    Este benefício traz uma economia de aproximadamente 2,7% nos tributos incidentes sobre a receita mensal recebida e, os percentuais são ainda menores, quando a incorporação houver sido registrada no Registro de Imóveis até 31 de dezembro de 2018 e destinar-se a empreendimentos de interesse social, ou seja, construções menores do que as convencionais, de baixo custo, padronizadas (imóveis idênticos), onde as obras são realizadas de forma mais rápida e localizadas em regiões mais afastadas do centro da cidade, porém, com acesso aos serviços públicos, um direito constitucionalmente estabelecido. Observe abaixo:

    Tabela de Tributos

    Tributo Lucro Presumido RET Interesse Social
    Imposto de Renda (PJ)* 2,00% 1,26% 0,31%
    CSLL 1,08% 0,66% 0,16%
    COFINS 3,00% 1,71% 0,44%
    PIS 0,65% 0,37% 0,09%
    Total 6,73% 4,00% 1,00%

    *Considerando adicional de 0,7%, quando a receita ultrapassar o teto de R$ 240 mil.

    Fonte: BRASIL, 2004

    Além da redução na carga tributária e recolhimento dos tributos de forma unificada, caso o adquirente desista da compra de imóvel sob regime de afetação, ao incorporador cabe o direito estabelecido no art. 67-A, parágrafo 5° da Lei 4.591 de 1964, de reter até 50% da quantia paga como penalidade pelo desfazimento do contrato.

    De modo geral, o patrimônio de afetação é solução para garantir a segurança jurídica nas incorporações imobiliárias, fortalecendo a relação de confiabilidade entre o consumidor adquirente do imóvel e o incorporador, bem como entre o incorporador e instituições bancárias, quando necessitar de crédito para operacionalizar o empreendimento.

    Como saber se o imóvel que estou comprando na planta está submetido ao patrimônio de afetação?

    Observe o anúncio publicitário do empreendimento!

    Seja em outdoors, propostas, contratos, sites, folders, etc., nele deverá constar o número do registro da incorporação imobiliária e o cartório competente, conforme determina o art. 32, parágrafo 3° da Lei 4.591 de 1964.

    Com estas informações em mãos, o adquirente do imóvel pode solicitar no cartório de registro de imóveis o 1)  Memorial de Incorporação para ter acesso a todas as documentações referente: ao proprietário, incorporador, histórico vintenário do imóvel, existência ou não de ônus sobre o bem, o prazo para conclusão das obras, as características gerais do empreendimento, suas unidades autônomas e vagas de garagem, certidões, etc., bem como a informação se ele está submetido ao regime de afetação ou, 2) a Matrícula Imobiliária do Imóvel para verificar unicamente a averbação ou não do patrimônio de afetação.

    Caso tenha dúvidas sobre como analisar esta documentação, procure ajuda de um advogado ou profissional especializado para lhe auxiliar, adquira seu imóvel com segurança jurídica.

    REFERÊNCIAS

    BRASIL. Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, 16 dez. 1964. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm#art67a> Acesso em: 13 dez. 2021.

BRASIL. Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, (…) altera (…) as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, (…) e dá outras providências. Brasília, 2 ago. 2004. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm> Acesso em: 13 dez. 2021.

        

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