Recentemente, ao julgar o recurso especial nº REsp 1669612, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reformou o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, onde se discutia a validade da rescisão de um contrato de locação comercial que continha cláusula de vigência e não havia sido averbado no Ofício de Registro de Imóveis antes da alienação do imóvel. Segue ementa do acórdão:
RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO. SHOPPING CENTER. LOJAS. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. OPOSIÇÃO. ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A controvérsia gira em torno de definir se o contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação precisa estar averbado na matrícula do imóvel para ter validade ou se é suficiente o conhecimento do adquirente acerca da cláusula para proteger o locatário. 3. A lei de locações exige, para que a alienação do imóvel não interrompa a locação, que o contrato seja por prazo determinado, haja cláusula de vigência e que o ajuste esteja averbado na matrícula do imóvel. 4. Na hipótese dos autos, não há como opor a cláusula de vigência à adquirente do shopping center. Apesar de no contrato de compra e venda haver cláusula dispondo que a adquirente se sub-rogaria nas obrigações do locador nos inúmeros contratos de locação, não há referência à existência de cláusula de vigência, muito mesmo ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final. 5. Ausente o registro, não é possível impor restrição ao direito de propriedade, afastando disposição expressa de lei, quando o adquirente não se obrigou a respeitar a cláusula de vigência da locação. 6. Recurso especial provido. (REsp 1669612/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/08/2018, DJe 14/08/2018). (grifo próprio)
Na decisão supracitada adotou-se o entendimento baseando-se essencialmente ao que dispõe a “Lei do Inquilinato” (lei 8.245/91), a qual determina que para que haja a observância do prazo estipulado em contrato de locação de imóvel que venha a ser alienado no curso desta locação, deve haver a averbação da cláusula de vigência na matrícula do referido imóvel.
Para facilitar a compreensão, vejamos o que diz a referida lei, em seu artigo 8º:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Diante disso, verifica-se que quando o contrato de locação for estipulado por prazo determinado, contiver a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel e, estiver averbada a referida cláusula na matrícula deste bem, é garantido o direito ao locatário de ter observado o prazo para conclusão do contrato de locação.
Recorda-se que a finalidade almejada pelo legislador, neste caso, de se exigir a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, além de garantir direitos ao locador e ao locatário, é a de conferir publicidade a terceiros – o que inclui eventual adquirente –, a fim de evitar que alguém compre o imóvel sem saber que havia uma locação preexistente. Portanto, é por essa razão que o comprador só tem a obrigação de observar o prazo de encerramento do contrato de locação quando a cláusula de vigência deste estiver averbada na matrícula do imóvel, situação em que não será possível alegar o desconhecimento da locação.
Retomando-se o julgado em questão, a discussão havida dizia respeito à necessidade de a cláusula de vigência do contrato de locação estar averbada na matrícula do imóvel, mesmo no caso em que o comprador possuía ciência inequívoca quanto à existência da relação locatícia. Para compreender: no caso apresentado, um shopping center havia sido alienado a terceiro comprador, sendo que no contrato de compra e venda constou, dentre as cláusulas estipuladas, a relação dos contratos de locação preexistentes, bem como que o adquirente se sub-rogaria nos direitos do alienante – ou seja, o comprador tinha ciência das diversas relações locatícias. No entanto, além de a cláusula de vigência não ter sido averbada na matrícula do imóvel, o contrato de compra e venda não fez qualquer referência nesse sentido, razão pela qual não é possível impor esta obrigação ao terceiro adquirente.
Ainda, a Lei nº 8.245/91 é bastante clara ao destacar os requisitos necessários à vigência do contrato de locação em casos de alienação do imóvel, quais sejam:
Contrato de locação ser estipulado por prazo determinado;
Instituição da cláusula de vigência em caso de alienação; e,
Averbação da referida cláusula na matrícula do imóvel.
Diante disso, percebe-se que, ainda que haja ciência por parte do adquirente com relação à existência dos contratos locatícios, não seria razoável lhe exigir a observância do prazo estipulado nos referidos contratos (firmados antes da venda do imóvel), uma vez que pactuados com o antigo proprietário e, quando da compra do imóvel, nada lhe foi informado nesse sentido.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília. Disponível em: . Acesso em: 26 out. 2018.
