Daniele Janssen

 

RESUMO

Este artigo tem o objetivo de abordar sobre Contratos Preliminares, principalmente sobre sua utilidade na celebração de promessa de contrato entre partes, que tem o compromisso de garantir futuramente a realização de um contrato definitivo.

Regulamentado pelos artigos 462 a 466 do Código Civil, seus benefícios estão vinculados à funcionalidade entre as partes, que materializam e asseguram a efetivação de um serviço futuro, que, atualmente, não é conveniente ou não é possível.

Palavras-chave: Compromisso; Promessa de Contrato; Celebração; Futuro; Contrato Definitivo.

 

1. INTRODUÇÃO

Com a evolução social, houve a necessidade de adequação dos princípios sociais juntamente com os princípios contratuais, que visam não só a autonomia da vontade, a obrigatoriedade do contrato e a relatividade de seus efeitos, mas também a Boa Fé objetiva, Equilíbrio Econômico e a Função Social dos Contratos.

Neste norte, estabelecem-se contratos para que haja uma segurança jurídica, que resulta em contratos equilibrados e eficientes, bem como protege os interesses das partes, vinculadas em um negócio jurídico.

Comumente utilizado em situações de compra e venda de imóveis, os contratos preliminares têm seu objeto cumprido com a realização de um contrato definitivo, e cabem as partes se comprometerem à obrigação de fazer, ou seja, de tornar concreto o que fora pactuado. 

Tem como objetivo o presente trabalho discorrer sobre a importância dos contratos preliminares, bem como esclarecer dúvidas acerca do assunto.

 

2. DESENVOLVIMENTO

 

2.1. Objeto

Também conhecido como promessa de contrato, pré-contrato, promessa, etc, todos estes termos dizem respeito a um acordo formalizado entre as partes, antes de firmarem o contrato definitivo.

A finalidade do contrato preliminar é a realização de um contrato definitivo, assegurando sua celebração no futuro, e o tornando obrigacional, como forma de segurança.

 

2.2. Contrato preliminar x Negociação preliminar

Os contratos preliminares podem ser confundidos com a Negociação preliminar, tendo em vista serem preliminarmente analisados, objetivando a realização de um contrato definitivo.

Sabemos que para a formação de um contrato, é necessário um debate prévio sobre seus elementos, estando as partes acordadas sobre sua efetivação futura.

A negociação preliminar, diferente do contrato preliminar, não gera uma obrigação, pois não se trata de um contrato, e sim de uma fase preliminar ao contrato, tendo como objeto apenas a análise de vontades, debates prévios, etc.

Portanto, não sendo um contrato, não possui os requisitos de um contrato, nem mesmo geram direitos, por se tratar de tratativas preliminares, não contendo os elementos essenciais de um contrato.

Embora não gerem obrigações para ambas as partes, nem mesmo vinculação, as negociações preliminares seguem o princípio da boa-fé, que, se violada, pode gerar deveres jurídicos para os contraentes.

 

2.3. Requisitos (art. 462, CC)

Os contratos, no seu amplo sentido, já estabelecem pressupostos, conforme art. 104 do Código Civil:

?Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I – agente capaz;

II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III – forma prescrita ou não defesa em lei.?

Ademais, sendo o contrato preliminar um negócio jurídico, deve apresentar e se submeter todos os requisitos essenciais para celebração do contrato, ou seja, elementos de existência e validade do negócio jurídico.

Porém, conforme art. 462 CC, a exceção se dá quanto à forma, pois o contrato preliminar apenas vincula as partes à um negócio jurídico, podendo esta ser lavrada por instrumento particular, enquanto o contrato definitivo será lavrado em instrumento público, seguindo o que foi anteriormente pactuado entre as partes.

Assim, não se deve confundir a forma do contrato preliminar com a forma do contrato definitivo, pois este último é objeto do contrato preliminar, sendo, portanto, contratos diferentes.

 

2.4. Registro

Já determina o art. 463, CC, em seu Parágrafo único, o registro do contrato preliminar:

?Art. 463. (…)

Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.?

Este ato é recomendado para que o comprador constitua um direito real, dando publicidade ao mesmo e exercendo o seu direito de proteção, sendo a tutela especifica assegurada, tornando assim o contrato oponível a terceiros, isentando-se de consequências que possam torna-lo inviável.

No entanto, tratando-se de ação de adjudicação compulsória, é dispensável o seu prévio registro, tendo validade, caso não registrado.

 

2.4. Prazos

Já vimos que, para o objeto do contrato preliminar ter efetividade, é necessário que seja realizado no futuro um contrato definitivo.

Portanto, o cumprimento deste contrato dependerá do prazo, caso ele tenha sido estipulado ou não, como determina o art. 463, CC:

?Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive?.

Os contratos preliminares podem ser divididos em duas espécies: Bilateral e Unilateral. Ambos tratam do cumprimento do contrato preliminar e sobre quem pode exigi-lo.

O contrato preliminar bilateral faz com que ambas as partes tenham obrigações, sendo recíproco seu consentimento, como, por exemplo, no compromisso de compra e venda. Caso não seja delimitado prazo para celebração do contrato definitivo, ambas as partes, a qualquer tempo, poderão exigi-lo.

No contrato unilateral, cabe apenas uma das partes exigir o cumprimento, e a outra parte cumpri-lo, como, por exemplo, no contrato de doação. Caso não tenha sido estabelecido prazo, aplicar-se-á o art. 466, CC:

“Art. 466. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou, inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.”

 

3. CONSIDERAÇÕES FINAIS

A importância dos contratos nas negociações jurídicas se dá através da obrigatoriedade de seu objeto, o qual concebe às partes uma segurança jurídica.

O contrato preliminar, mesmo se tratando de um acordo preliminar para gerar futuramente um contrato definitivo, tem obrigatoriedade de materialização do que fora pactuado entre as partes.

Assim, ele garante um serviço que, por ora, as partes não querem ou não podem usufruir, o qual, mesmo se tratando de um pré-contrato, dá segurança na realização de um contrato definitivo futuro..

 

4. REFERÊNCIAS

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Teoria Geral das obrigações e Teoria Geral dos Contratos. 3. ed., São Paulo: Atlas, 2003.

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