Juliana H. Luchtenberg[1]

 

1. INTRODUÇÃO

O presente artigo traz o tema da possibilidade ou não de se protestar cota condominial quando esta não for adimplida pelo condômino. O Código Civil determina que um dos deveres do condômino é o pagamento das despesas do condomínio, proporcional a fração ideal do mesmo, salvo disposição contrária em convenção. Desta forma, a obrigação de contribuir está prevista.

 

Palavra-chave: cota condominial ? protesto ? possibilidade

 

2. DA POSSIBILIDADE DE PROTESTO DA COTA CONDOMINIAL

O protesto de cota condominial possui amparo no nosso ordenamento jurídico, conforme argumentos abaixo expostos.

 

O primeiro deles que merece destaque é o disposto no art. 1336, inciso I, do Código Civil que determina:

 

Art. 1336. São deveres do condômino:

 

I ? contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Assim, a previsão possibilitando a cobrança da taxa condominial está permitida por lei, uma vez que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, o qual é usufruído por todos moradores.

 

Verifica-se também que a lei dos atos notariais (Lei 9.492/97) permite o protesto de obrigações descumpridas originadas em títulos e outros documentos de comprovem a existência de dívida, veja-se:

 

Art. 1º Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida.

 

Desta forma, o envio de documento para protesto além de alcançar o seu objetivo social, está amparado por lei, deixando de limitar o protesto apenas de títulos executivos. Caso o protesto do título ou documento não surtir o efeito desejado, o condomínio pode promover a competente ação de cobrança.

 

Na situação específica da cota condominial, também não há qualquer restrição para se proceder o seu protesto, desde que comprovado por contrato escrito, podendo este ser considerado o título executivo extrajudicial (art. 585, IV, do CPC).

 

Ainda, a executividade do título ou do documento não é condição necessária para se lavrar o protesto, suposto requisito não existente na legislação. Ou seja, a ausência de executividade não pode obstar o protesto de documento de dívida apresentado pelo credor.

 

Inclusive não exige a lei que o condômino autorize a cobrança, sendo considerado um dever seu como já exposto acima.

 

Nos termos do art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil, não é obrigatória a comprovação do registro da convenção condominial, uma vez que o registro somente possui efeitos perante terceiros, tornando as despesas condominiais uma obrigação definida entre condomínio e condômino, veja-se:

 

1.333. (…)

 

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

 

Assim, estando a convenção aprovada em assembléia, esta faz lei entre as partes e obriga os proprietários presentes, assim como aos futuros adquirentes das unidades, bastando que o apresentante do documento à protesto demonstre que a verba cobrada foi autorizada.

 

No entanto, verifica-se que na prática muitos condomínios instruem o protesto da cota condominial apenas com o boleto bancário emitido para pagamento ao condômino.

 

Essa prática verifica-se que é vedada pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina:

 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA PRECEDIDA DE CAUTELAR DE SUSTAÇÃO DE PROTESTO. DESPESA DE CONDOMÍNIO. EMISSÃO DE DUPLICATA MERCANTIL. AUSÊNCIA DE COMPRA E VENDA MERCANTIL OU PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. DESRESPEITO AOS 2º E 20 DA LEI N. 5.474, DE 18.7.1968. SIMPLES BOLETO BANCÁRIO. REMESSA AO CARTÓRIO DE PROTESTO. DOCUMENTO QUE NÃO CONSTITUI TÍTULO DE CRÉDITO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE O TÍTULO QUE LHE DEU ORIGEM FOI RETIDO PELO DEVENDO QUANDO ENCAMINHADO PARA ACEITE. (APELAÇÃO CÍVEL Nº 2003.016143-0, RELATOR JÂNIO MACHADO, JULGAMENTO 22/10/2007)

 

Tal vedação se fundamenta na ausência de regulamentação do boleto bancário que ainda não se equipara a título de crédito, não sendo permitido o seu protesto.

 

Outro argumento apresentado no corpo da jurisprudência, é que com o advento da Lei 9.245/95, que deu nova redação ao art. 275 do CPC, todo valor devido ao condomínio pelo condômino, deve ser cobrado através do procedimento sumário, revogando as demais leis que permitiam a execução forçada.

 

No entanto, tal argumento impede que o condomínio haja administrativamente para cobrar as despesas em aberto dos condôminos, o que seria mais ágil e menos oneroso ao condomínio, sendo necessário o ajuizamento de ação específica para cobrança e espera até a prolação de sentença.

 

Conclui-se, assim, que a Lei dos Protestos permite o encaminhamento de documento de dívida (inclusive boleto bancário) para protesto, nos termos do art. 1º, incluindo-se aí a cota condominial em atraso. Porém, a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina diverge deste entendimento, ao se proceder o protesto de cota condominial através de boleto bancário, o qual não se caracteriza como título executivo.


[1] Advogada inscrita na OAB/SC sob nº 31.124; Advogada do escritório de Advocacia Piazera, Hertel, Manske & Pacher Advogados Associados. Formada no Centro Universitário de Jaraguá do Sul ? Unerj.

 

 

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