Por conta do reconhecimento estatal da pandemia provocado pelo coronavírus, em diversos lugares do país, decretos estaduais e/ou municipais determinaram o fechamento de estabelecimentos comerciais, shoppings centers, galerias, entre outros, inviabilizando o exercício da atividade empresarial presencial nestes locais, pois o distanciamento social foi a forma preventiva encontrada para evitar a proliferação do vírus e diminuir os casos da Covid-19.
Mesmo com a reabertura gradativa dos estabelecimentos comerciais (lojas de rua, shopping center) e de prestação de serviços (academias, por exemplo), os consumidores estão cautelosos, seja em razão das questões financeiras (instabilidade econômica e aumento no nível do desemprego), seja por questões de saúde, resultado em queda do faturamento.
O empresário se deparou com uma situação inusitada, sem provisão de entrada de novas receitas, mas com todas as despesas fixas para pagar, entre elas, o pagamento do valor do aluguel, ainda que sem utilização total do imóvel enquanto estabelecimento comercial.
Muitas incertezas rodearam locadores e locatários, que, juntos, decidiram: o caminho mais indicado é a negociação, pautada na boa-fé e bom senso mútuo, evitando que apenas uma das partes suportasse os prejuízos financeiros da pandemia.
Dentre as decisões mais comuns estão: desconto no valor do aluguel, desconto dos dias em que o local ficou fechado, a postergação da data do pagamento, ou, em última análise, a própria continuidade do contrato de locação. A lei das locações (Lei n° 8.245) permite às partes negociarem um novo valor para o aluguel e mudar a cláusula de reajuste, vejamos:
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
E a esta negociação não há regra (ainda mais diante de um inquilino pontual com suas obrigações locatícias), sendo livre entre as partes, podendo acordar, por exemplo: suspensão de parte do valor, concessão de desconto por prazo determinado, ajuste proporcional à restrição sofrida pelo locatário, que o contrato não sofrerá reajuste no corrente ano, etc.
A negociação sempre é o caminho recomendado, ainda que não obrigatório pois, mesmo com a atividade suspensa, o locatário mantém a posse do imóvel e a ele cabe a obrigação do pagamento, sem poder simplesmente de “deixar de pagar” o aluguel em razão da pandemia.
Se para o locatário a situação financeira de instabilidade reflete no aluguel, da mesma forma é para o Locador, pois o imóvel alugado é uma forma de investimento e uma importante renda, com a qual ele e sua própria família sobrevivem.
Então, do ponto de vista jurídico formal, além da lei das locações, os contratos de uma maneira em geral podem ser revisados, com base na teoria da imprevisão, prevista no art. 317 do Código Civil, segundo a qual “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.
Assim, em casos extremos, poderá o locatário requerer a resolução do contrato, com base no artigo 422 do Código Civil, “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”, e artigo 478 do mesmo diploma legal (teoria da onerosidade excessiva), sem o cumprimento de prazos ou revisão no pagamento de multas contratuais:
nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Há também quem classifique a pandemia como um evento de caso fortuito ou forma maior, previsto no artigo 393 do Código Civil:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”.
Este seria o caso pelo ineditismo da Pandemia reconhecida pelo Estado, representando um fato inevitável e que impede o cumprimento da obrigação locacional: seja o do comércio aberto, seja do pagamento da locação.
De uma forma ou de outra, a pandemia está afetando as diversas relações jurídicas, e, em se tratando de locação, não há uma “fórmula” que resolva as particularidades de cada caso, e assim a recomendação é uma boa conversa entre locador e locatário, chegando a um bom termo para ambos, evitando litígio e confronto.
REFERÊNCIA
BRASIL. Lei n° 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília: Planalto. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 21 abr. 2020.
BRASIL. Lei n° 8.245, de 18 de Outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília: Planalto. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 21 abr. 2020.
