Juliana Hertel Luchtenberg[1]

 

 

RESUMO

 

O presente artigo traz uma comparação entre a antiga redação do § 1º do artigo 1.331 do Código Civil com a sua nova redação trazida pela Lei 12.607 de 04 de abril de 2012 a qual está em vigor desde 05 de abril de 2012, bem como faz breves comentários acerca das novas regras introduzidas para a venda e locação de garagens.

 

Palavras-Chaves: mudança ? Código Civil ? regras ? venda ? locação – garagem.

 

1. INTRODUÇÃO:

 

No momento da compra de um apartamento, muitos adquirentes buscam principalmente imóveis que possuam vaga de garagem para a segurança de seus veículos.

 

No entanto, em grande parte das reuniões de condomínio a garagem é um forte ponto de discussão. Isso engloba a permissão dos condôminos em deixarem bicicletas, caixas, objetos sem utilidade, entre outros na sua vaga de garagem.

 

Se não bastasse, há também a questão da locação da vaga de garagem tanto para outro condômino como para um estranho ao condomínio (terceiro). Isso também vale para a venda da referida vaga.

 

Para que haja a possibilidade das duas últimas hipóteses citadas acima (venda e locação), a vaga de garagem necessariamente necessita ser uma área independente do imóvel, ou seja, uma unidade autônoma possuindo matrícula própria.

 

O Código Civil trás no Capítulo VII, Seção I, as disposições gerais acerca do condomínio edilício, disciplinando regras acerca das áreas de propriedade comum e exclusiva dos condôminos, nas quais envolvem as vagas de garagem.

 

2. A ANTIGA REDAÇÃO DO §1º DO ART. 1331 DO CÓDIGO CIVIL COMPARADA COM A NOVA REDAÇÃO:

 

              Até então, as áreas suscetíveis de utilização independente como, por exemplo, os apartamentos, os escritórios, as salas, as vagas de garagem, entre outros, com as suas respectivas frações ideais no solo sujeitavam-se a propriedade exclusiva e podem ser vendidas ou alugadas livremente por seus proprietários.  

 

            Destaca-se abaixo a antiga redação do §1º do art. 1331 do Código Civil que:

 

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

 

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

            Assim, a regra que anteriormente vigorava, estabelecia que a decisão do condômino em alienar a sua vaga de garagem, a ele só cabia a responsabilidade de dar preferência aos outros condôminos em relação a terceiros e, não havendo interesse por nenhum dos condôminos, estaria o proprietário livre para vender a terceiros estranhos ao condomínio.

 

            No que tange a penhora das vagas de garagem, o Superior Tribunal de Justiça já sumulou seu entendimento, no seguinte sentido: ?A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora.? (Súmula 449)

 

            Assim, caso ocorra a indicação da vaga de garagem à penhora ou esta sofra a penhora a pedido do credor do condômino proprietário, esta não terá a proteção do instituto do bem de família, nem mesmo poderá ser considerada impenhorável, desde que seja uma unidade autônoma.

           

            Desta forma, o direito de propriedade, ou melhor, o direito individual prevalecia sobre os interesses sociais e públicos no caso de alienação, inclusive para os condomínios.

 

            Agora, com a nova redação introduzida com a Lei 12.607/12, as vagas de garagem não poderão ser alienadas à terceiro que não seja do condomínio, salvo se houver autorização expressa na convenção de condomínio.

 

            A locação da vaga de garagem foi introduzida na nova redação, a qual não possuía previsão anteriormente no Código Civil.

 

            Sumulado o entendimento acerca da possibilidade de se gravar a vaga de garagem desde que esta possua matrícula individual, tal hipótese não foi ressaltada na nova redação do § 1º do art. 1331.

 

            Veja-se a nova redação:

Art. 1.331. Idem.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

 

A possibilidade da venda e/ou locação das garagens para terceiros estranhos ao condomínio, somente caberá se a matrícula da garagem for separada do imóvel, ou seja, for uma unidade autônoma e se a convenção condominial possuir expressa autorização nesse sentido ou que passe por autorização prévia dos demais condôminos.

 

Neste sentido, a partir de agora, caso haja interesse de alteração nas convenções condominiais e regime interno do condomínio, essa necessitará de aprovação de pelo menos dois terços dos proprietários, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.

 

Diante disso, possivelmente os Cartórios passarão a exigir na relação de documentos as Convenções Condominiais contendo a nova disposição (autorização expressa para se proceder a venda ou locação da garagem) para elaborar Escritura Pública de Compra e Venda ou registro da locação.

 

Por fim, cabe ressaltar que as locações ou vendas realizadas antes da entrada em vigor da Lei 12.607/12 permanecem pelo regimento da redação anterior.

 

3. CONSIDERAÇÕES FINAIS:

 

Verifica-se que novamente ocorreu uma flexibilização do direito de propriedade previsto na Constituição Federal.

 

Pela regra anterior trazida pelo Código Civil, o proprietário estava livre para dar a destinação que lhe fosse mais conveniente para o seu bem imóvel.

 

Agora, com a entrada em vigor da Lei 12.607/12 que trouxe nova redação ao § 1º do art. 1331 do Código Civil, o condômino proprietário necessita possuir expressa autorização para alienar ou alugar somente a vaga de garagem, quando esta se tratar de unidade autônoma.

 

Tal exigência que se faz necessária agora é positiva, pois demandará de conhecimento e aprovação de todos os condôminos acerca da possibilidade ou não de locação/venda somente da vaga de garagem à terceiro estranho ao condomínio, não podendo o proprietário sozinho tomar tal decisão.

 

Outra vantagem é de tentar barrar a circulação de pessoas estranhas dentro do condomínio ? terceiro que locou ou adquiriu somente a vaga da garagem ? bem como do acesso às áreas privativas.

 

A desvantagem está àqueles que necessitam de vagas de garagem para deixar seus veículos, uma vez que a via pública nem sempre é o local mais seguro e o estacionamento privado nem sempre existe próximo ao seu emprego ou residência ou também àqueles que possuem apenas uma vaga no seu prédio e possuem mais de um carro e necessitam de uma segunda vaga.

 

Porém, mesmo diante das vantagens e desvantagens acima apresentadas, a decisão autorizando ou não será tomada em conjunto pelos condôminos e pela maioria, o que representará a vontade de todos.

 

 

                       

 

 



[1] Assessora Jurídica do escritório de Advocacia Piazera, Hertel, Manske & Pacher Advogados Associados . Bacharel em Direito. Formada no Centro Universitário de Jaraguá do Sul ? Unerj.

 

CategoryArtigos
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