Daniele Janssen

RESUMO

A compra de imóveis na planta ou em construção pode gerar consequências ao comprador, como o atraso na entrega da obra pela construtora. Tal descumprimento contratual autoriza a vítima à pleitear o desfazimento do negócio, a devolução dos valores pagos, a indenização por danos materiais, ou até mesmo por eventuais dano morais sofridos.

Palavras-chave: atraso; obra; descumprimento; consequências.

INTRODUÇÃO

            O ramo imobiliário oferece ofertas vantajosas para aqueles que desejam investir na compra de imóveis na planta ou em construção, uma vez que se tem maior facilidade de pagamento das parcelas durante a construção, bem como a certeza de que estará adquirindo um imóvel novo, ou seja, com maior valorização.

Entretanto, alguns fatores podem surgir durante este processo, tornando o negócio desvantajoso para o comprador, trazendo-lhe prejuízos e frustrações.

Um exemplo disso são os casos de atraso na entrega da obra, onde as construtoras extrapolam o prazo de entrega pactuado em contrato, e geram descontentamento naqueles que efetuaram a compra do imóvel.

Por isso, deve o comprador estar atento aos possíveis problemas que possam surgir durante o negócio, bem como estar ciente de seus direitos em casos de descumprimento dos prazos de entrega de obra, que é o tema do presente artigo e será tratado mais afundo.

  1. DESENVOLVIMENTO

A construtora, ao firmar contrato de compra e venda com os compradores, fica responsável em entregar a obra na data aprazada. Entretanto, ao não cumprir com a sua obrigação, deve ser responsabilizada pelos danos causados.

Sobre a possibilidade de responsabilização por descumprimento contratual, dispõe o art. 389 do Código Civil:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Ademais, ocorre o inadimplemento quando uma das partes deixa de cumprir a obrigação assumida, seja de forma voluntária ou involuntária, cuja conseqüência pode ser o pagamento de indenização por perdas e danos, correspondente aos lucros cessantes, conforme dispõe os artigos 402 e 403 do Código Civil:

Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.

Neste sentido, colhe-se da Jurisprudência:

“CONSTRUÇÃO E VENDA DE APARTAMENTO. ATRASO NA ENTREGA QUE ACARRETA NO DEVER DE PAGAR PERDAS E DANOS, CALCULADOS A PARTIR DO VALOR DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL NO MESMO PADRÃO E LOCALIDADE DAQUELE NEGOCIADO. PROVIMENTO EM PARTE DA APELAÇÃO ADESIVA, QUANTO AO VALOR DO ALUGUEL UTILIZADO COMO PARÂMETRO PARA INDENIZAÇÃO. Presumem-se os lucros cessantes do comprador que recebe o imóvel depois no prazo pactuado no contrato de construção, compra e venda, considerado, inclusive, o prazo de tolerância estipulado. Inexistindo previsão de multa no contrato, pela demora na entrega, cumpre ao vendedor o pagamento de perdas e danos, que são calculados a partir do valor de locação de imóvel sito na mesma localidade e com as mesmas condições. Cumpre a reforma da decisão quanto ao valor tomado como parâmetro da indenização, uma vez que se tratava de imóvel inabitável”. (Ap. Cív. n. 2011.076824-7, de Içara, rel. Des. Gilberto Gomes de Oliveira, j. em 28-6-2012) (grifo nosso).

Ademais, aquele que contrata com a construtora a aquisição de imóvel, espera usufruí-lo em sua plenitude e acima de tudo dentro do prazo estabelecido pela própria construtora no ato da venda o imóvel, e acaba-se criando uma expectativa, por parte do comprador, de que a empresa irá honrar com o cumprimento de sua obrigação. Sendo assim, o não cumprimento da obrigação gera o dever de indenizar, na modalidade de lucros cessantes, por não ter tido o direito de usufruir do imóvel, como trazem as jurispudências a seguir:

AGRAVO REGIMENTAL – COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA -LUCROS CESSANTES – PRESUNÇÃO – CABIMENTO – DECISÃO AGRAVADA MANTIDA- IMPROVIMENTO. 1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que amora contratual não lhe é imputável. Precedentes. 2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido,  que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido. (STJ, Relator: Ministro SIDNEI BENETI, Data de Julgamento: 07/02/2012, T3 – TERCEIRA TURMA) (grifo nosso).

“[…] a indenização se volta aos alugueres que teria a autora direito se pudesse dispor do imóvel, independentemente se sua intenção era essa ou não. Os aluguéis, são, assim, conferidos a título de indenização por perdas e danos, com fundamento no art. 389 do Código Civil, qual seja: “não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado” (TJSC, Ap. Cív. n. 2013.016078-4, rel. Des. Saul Steil) (grifo nosso).

“DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO.INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE.1.- A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como pre-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora.2.- Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema.3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora”. (STJ, REsp n. 1355554/RJ, rel. Min. Sidnei Beneti, Terceira Turma, j. em 6-12-2012, DJe 4-2-2013) (grifo nosso).

Ainda, a rescisão contratual cumulada com a devolução dos valores pagos pelo imóvel pode ser outra opção a ser tomada pelo comprador que não recebeu seu imóvel comprado na planta no prazo firmado em contrato com a construtora.

Neste sentido, após o rompimento do prazo de entrega, o consumidor que não quer mais aguardar pela entrega, ou tenha perdido o interesse no imóvel, pode pleitear a devolução de todos os valores que foram pagos, estes corrigidos e atualizados, bem como requerer a rescisão do contrato.

“RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA POR RESPONSABILIDADE DA DEMANDADA. RESCISÃO E DEVOLUÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS”. (Apelação Cível n. 2011.050641-0, de Criciúma, rel. Des. Jaime Luiz Vicari, j. em 4-10-2012).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE DA APELAÇÃO ARGUIDA EM CONTRARRAZÕES AFASTADA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. PAGAMENTOS EM DIA. ATRASO INJUSTIFICADO DA RÉ. CONTRATO OMISSO COM RELAÇÃO A PENALIDADE A SER APLICADA EM CASO DE INADIMPLEMENTO PELA CONSTRUTORA. AUTORA QUE FOI PREJUDICADA PELO PERÍODO EM QUE NÃO PODE USUFRUIR DO IMÓVEL. PERDAS E DANOS DEVIDOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.   Cabe à construtora responsável pela execução do empreendimento, respeitar o prazo para entrega do imóvel pactuado no contrato firmado pelas partes, sob pena de multa contratual. Sendo omisso o contrato com relação a multa contratual, a indenização volta-se aos alugueres que os compradores teriam direito de receber se pudessem dispor do imóvel”. (TJSC, Apelação Cível n. 2013.016078-4, de São José, rel. Des. Saul Steil, j. 30-04-2013).

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. RESCISÃO HAVIDA POR VONTADE EXCLUSIVA DOS AUTORES. IMPERTINÊNCIA. INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA ORA APELANTE EM RAZÃO DO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS PELOS AUTORES. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. MERO ABORRECIMENTO EM VIRTUDE DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.    Cabe à construtora responsável pela execução do empreendimento, respeitar o prazo para entrega do imóvel pactuado no contrato firmado pelas partes, sob pena de rescisão do negócio”. (TJSC, Apelação Cível n. 2013.058642-1, de Joinville, rel. Des. Saul Steil, j. 22-10-2013).

Também, cada vez mais comum encontrar contratos com cláusulas abusivas, ou seja, que estipulam multas e penalidades aos compradores do imóvel, entretanto, nenhuma cláusula específica para o descumprimento contratual por parte da construtora/incorporadora.

O Código de Defesa ao Consumidor, neste sentido, visa proteger os direitos do consumidor, que é a parte mais fraca da relação, estipulando, em seu art. 6º, V, que são direitos básicos do consumidor:

“V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas.”

Ainda, em seu art. 51, IV:

“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativamente ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”.

           

            Assim, ainda que muitos contratos estipulem cláusula de tolerância  sobre o prazo estipulado para a entrega da obra, ao ultrapassar este prazo de tolerância o consumidor deve estar atento às abusividades, devendo estar atendo aos seus direitos.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

Como visto, a compra de imóvel na planta pode, de princípio, oferecer muitas vantagens ao consumidor, mas no decorrer da obra pode lhe gerar alguns prejuízos, como nos casos em que o prazo estipulado para entrega ultrapassa os limites previstos, e torna-se abusivo, causando incômodos ao comprador.

Por isso, ainda que a legislação não preveja nada específico para estas situações, o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, corroborados com a jurisprudência atual estão trazendo algumas seguranças para aqueles  sofreram prejuízos e frustrações ao não poderem usufruir do imóvel não entregue no prazo.

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