USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL- ASPECTOS DESTACADOS

Elaine Antunes Boeger

RESUMO

Este artigo tem por escopo apresentar a modalidade de usucapião extrajudicial prevista no Novo Código de Processo Civil que entra em vigor no dia 18 de março de 2016.

Palavras-chave: Usucapião. Extrajudicial. Código de Processo Civil.

 

Usucapião trata-se de uma forma de aquisição da propriedade móvel ou imóvel pela posse prolongada e ininterrupta, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva, suas espécies, requisitos necessários e causas impeditivas.

 

Habitualmente a usucapião é requerida sobre os bens imóveis e pela via judicial, e, possui como característica o longo prazo de duração, uma vez que reveste de formalidades legais e complexas.

 

O Código Civil Brasileiro e a Constituição Federal regulam as modalidades de usucapião, a saber:

 

1. Usucapião extraordinária: A posse deve ser no período mínimo de 15 (quinze) anos ininterruptamente e sem oposição, mantida com animus domini do usucapiente e independentemente de título e boa-fé, tendo previsão expressa no artigo 1.238 do Código Civil Brasileiro;
2. Usucapião ordinária: Aquisição da propriedade em razão da posse contínua e ininterrupta pelo prazo de 10 (dez) anos com justo título e boa fé, previsto expressamente no artigo 1.242 do Código Civil;
3. Usucapião especial de imóvel rural: Constitui modalidade especial de usucapião, desde que preencha determinados requisitos, tais como, prazo temporal de 5 (cinco) anos de posse, contínua e ininterruptamente, independentemente de justo título e boa-fé, em uma área rural de até 50 (cinquenta) hectares, que tenha se tornado produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, conforme artigo 1.239 do Código Civil Brasileiro;
4. Usucapião especial de imóvel urbano: Também constitui modalidade especial de usucapião e tem como requisito, a posse igual ou superior a 5 (cinco) anos ininterruptos de imóvel residencial, em uma área de até 250,00 (duzentos e cinquenta) ms2, utilizado como moradia do possuidor, cuja previsão expressa está prevista no artigo 183 da Constituição Federal, artigo 1.239 do Código Civil Brasileiro e artigos 9 e 11 do Estatuto da Cidade;
5. Usucapião familiar: Foi introduzida no Código Civil pela Lei 424/2011, que regulamenta o programa Minha Casa, Minha Vida, criando-se a possibilidade de um cônjuge usucapir a propriedade que era dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro, de acordo com o artigo 1240-A do CPC;
6. E por fim, a usucapião extrajudicial que entra em vigor com o Novo Código de Processo Civil.

Desta forma, além da vida judicial, o pedido de usucapião poderá ser realizado perante o Ofício de Registro de Imóveis da Comarca onde o bem imóvel estiver localizado, sem necessidade de homologação judicial e intervenção do Ministério Público.

O artigo 1.071 do Código de Processo Civil alterou a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e inseriu o artigo 216-A, que regulamenta o procedimento da usucapião a ser requerido perante o Oficial de Registro de Imóveis.

O referido instituto tem por escopo a extrajudicialização do direito, ou seja, por intermédio da Lei, determinados atos de competência exclusiva do Poder Judiciário estão sendo delegados às serventias extrajudiciais.

O legislador conferiu aos notários e registradores a solução de questões em que há o consenso entre as partes e a disponibilidade de direitos, tendo por escopo a celeridade da atividade jurisdicional e a diminuição de propositura de ações pela via judicial.

Os Oficiais de Registro e Tabeliães são profissionais do direito, cuja delegação da atividade é realizada por intermédio de concurso público de provas e títulos. Prestam serviço público e gozam de fé pública, com o objetivo de proporcionar publicidade, autenticidade e eficácia de seus atos jurídicos, em conformidade com o artigo 236 da Constituição Federal e artigo 1º da Lei 6.015/73.

Importante mencionar, na existência de outras normas que contribuem para a desjudicialização da resolução de certos conflitos, tais como, retificação extrajudicial do registro imobiliário com previsão na Lei 10.931/2010, divórcio e inventário extrajudicial, inseridos pela Lei 11.441/2007.

A Lei 13.105/2015 que regula o novo Código de Processo Civil determina no artigo 1.071, um procedimento administrativo extrajudicial para a usucapião de bens imóveis, trazendo a generalização do procedimento em qualquer caso que apresente consenso pelas partes, ampliando significativamente o instituto.

Art. 1.071. O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A: “Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. § 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

• 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.
• 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.
• 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.
• 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis
• 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.
• 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.
• 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.
• 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião
• 10. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.” .

A parte interessada deverá requerer ao Oficial Registrador da comarca de situação do imóvel, de conformidade com o princípio da instância basilar do direito registral imobiliário, o pedido de usucapião fundamentado, acompanhado dos seguintes documentos, conforme previsão legal:

1. a) Ata Notarial: Regulada pelo artigo 384 do Novo Código de Processo Civil, trata-se um instrumento púbico pelo qual o Tabelião atesta fielmente fatos para comprovar a sua existência. É lavrada por Tabelião de Notas de qualquer parte do território nacional, uma vez que sua escolha é livre pela parte e acompanhará o requerimento, contendo o tempo de posse do requerente e de seus antecessores.
2. b) Planta e Memorial descritivo assinada por profissional regularmente habilitado, confinantes e todos os titulares dos direitos incidentes sobre o imóvel, com o intuito de demonstrarem sua anuência ao pedido de usucapião extrajudicial.
3. c) Certidões Negativas dos distribuidores do local do imóvel e domicílio do requerente.
4. d) Justo título: É o documento hábil que ateste a efetiva posse do bem.

Após a apresentação pelo requerente de todos os documentos elencados acima, caberá ao Oficial do Registro de Imóveis competente proceder à intimação de todos os confinantes, detentores de direitos reais sobre o imóvel, bem como, Fazenda Pública Municipal, Estadual e Federal, para se manifestarem no prazo de 15 (quinze) dias.

Não havendo manifestação de nenhuma das partes e apresentados todos os documentos pertinentes e obrigatórios, o Oficial Registrador procederá abertura de nova matrícula, ou registro na matrícula.

Na hipótese de conflito, seja, pela apresentação de impugnação por parte dos confinantes, detentores de direitos reais sobre o imóvel ou Fazenda Pública, ou em caso de silêncio das partes, os autos serão remetidos ao Juízo competente para apreciação.

A parte inconformada com a devolutiva dos documentos apresentados, ou não atendidas às exigências formuladas pelo Registrador poderá solicitar a suscitação de dúvida para dirimir a controvérsia, perante o Juízo competente, de acordo com procedimento na Lei de Registros Públicos, artigo 198.

O ingresso da usucapião na via administrativa nas hipóteses e requisitos elencados ao longo deste artigo, não impede o direito da parte optar pela via judicial, mesmo que o pedido tenha sido negado no Registro de Imóveis, em consonância ao que dispõe o parágrafo 9° e 10° do Novo Código Civil Brasileiro.

Por fim, a inserção do artigo 1.071 no Novo Código de Processo Civil tem como objetivo permitir que a usucapião consensual seja também realizada pela esfera extrajudicial, abarcando os princípios da celeridade processual e segurança jurídica e a tornando uma importante ferramenta ao cidadão e a toda sociedade ao passo de promover a legalização e regularização fundiária.