FALÊNCIA DE INCORPORADORA IMOBILIÁRIA E CLASSIFICAÇÃO DOS CRÉDITOS ORIUNDOS DE DESPESAS EFETUADAS POR ADQUIRENTE DE IMÓVEL PARA A CONCLUSÃO DE PRÉDIO RESIDENCIAL

Quando o adquirente de unidade imobiliária – em razão da impossibilidade de conclusão da edificação por parte da incorporadora responsável, ante a decretação de sua falência – tenha assumido despesas necessárias à conclusão do prédio residencial, os gastos desembolsados pelo adquirente devem ser inscritos no processo de falência da referida incorporadora como créditos quirografários. No processo falimentar, especialmente no tocante aos créditos habilitados, o princípio norteador é o da par conditio creditorum, na esteira do qual os credores do falido devem ser tratados em igualdade de condições, salvo se a lei expressamente dispuser de forma contrária, como ocorre com os créditos com preferências e privilégios eleitos pelo legislador como dignos de prioridade no pagamento. Neste contexto, o art. 43, III, da Lei 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) preconiza que, no caso de decretação da quebra do incorporador e ante a impossibilidade de término da construção do edifício pela maioria dos adquirentes, estes se tornam credores privilegiados em relação aos valores já pagos ao incorporador pela compra do imóvel. Na hipótese em foco, o valor ora pleiteado é oriundo de mero ressarcimento dos custos das obras de finalização do empreendimento imobiliário. Assim, o crédito em análise não se encontra inserto em nenhuma das hipóteses previstas no art. 102, §§ 2º e 3º, do Decreto-Lei 7.661/1945 – que previa a classificação de créditos como privilegiados e especiais –, sendo certo, portanto, que a atribuição de privilégio previsto no art. 43, III, da Lei das Incorporações Imobiliárias refere-se, tão somente, aos créditos decorrentes das importâncias pagas ao incorporador pela aquisição das unidades autônomas, e não por despesas com construção do prédio residencial. REsp 1.185.336-RS, Rel. Luis Felipe Salomão, julgado em 2/9/2014.