Alugar um imóvel é uma das relações jurídicas mais comuns nos dias atuais. A locação se dá mediante a transferência da posse de um bem em favor do locatário, mediante o pagamento de um valor denominado aluguel, podendo ser por tempo determinado ou não.
Quando de imóvel urbano, tem-se a aplicação da Lei n° 8.245/1991, que “Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.”, e que prevê obrigações relativas tanto ao locador (aquele que transfere a posse) como ao locatário (quem recebe a posse do bem imóvel).
Dentre os deveres atribuídos às partes, faço destaque específico ao tema do presente artigo, ou seja, no que diz respeito ao pagamento das despesas de condomínio. Isto porque, além do aluguel e outros encargos do imóvel (água, esgoto, luz, telefone, etc.) tem-se também que observar os pertinentes ao condomínio (quando for o caso), que a lei assim estabelece:
Art. 22. O locador é obrigado a: (…)
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva. (grifo próprio).
As despesas extraordinárias de condomínio geralmente representam gastos de grande monta. Trata-se de modificações realizadas no edifício que o melhore e valorize, visando ampliar sua estrutura ou repor suas condições de habitabilidade, tais como: reformas de melhorias; compra de mobília para decoração de área comum; construção de churrasqueira, piscina e quadra poliesportiva; compra de equipamentos para o condomínio e custos com suas instalações (academia, playground, aquecimento para a piscina, elevador novo em prédio que não possui, etc.); troca do piso; impermeabilização; troca de encanamento; substituição do sistema de distribuição de água, de fiação elétrica de corrente de uso prolongado; compra e instalação de equipamentos de segurança (cerca elétrica, câmeras, interfones, etc.), de incêndio e de telefonia, portão, cilindro de extintor, paisagismo ou outras despesas empregadas na decoração das áreas comuns inclusive as despendidas para pagamento dos honorários de profissionais empregados, indenizações de despesas de funcionários realizadas antes do início da locação, constituição do fundo de reserva, dentre outros.
Já ao locatário, a lei estabelece o seguinte:
Art. 23. O locatário é obrigado a: (…)
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas. (grifo próprio).
As despesas ordinárias de condomínio ou de “custeio” são aquelas essenciais para o funcionamento e administração do condomínio e estão diretamente relacionadas a manutenção, conservação, limpeza e pintura das instalações e dependências de uso comum, tais como: a simples troca de torneira com vazamento, lâmpada, disjuntor queimado, conserto de pequeno vazamento; pintura de quadra esportiva; manutenção das instalações e equipamentos de uso comum destinados à pratica de lazer, esporte, sala de ginástica, playground, etc; conservação de elevadores, piscina, porteiros eletrônicos, portas de entrada do prédio, cerca elétrica, bombas hidráulicas, interfones, portões, antenas coletivas, jardins; rateio do saldo devedor dos fundos de reservas no que se refere aos valores utilizados durante o período da locação, etc.
Então, por exemplo, caso a assembleia do condomínio decida reformar a fachada do prédio (com pintura, por exemplo), a conta deverá ser sustentada pelo proprietário, visto tratar-se de uma despesa extraordinária; se optar apenas por lavar a fachada, ou seja, fazer uma manutenção, com natureza de despesa ordinária, o custo vai para o locatário.
É comum surgir dúvida referente quem deve arcar com os fundos de reserva constituídos pelos condomínios.
Como o próprio nome diz, o fundo de reserva é um fundo que, diferentemente do caixa do condomínio, tem a finalidade de garantir, em meio de uma circunstância eventual e emergencial, o pagamento de despesas imprevistas, sejam elas ordinárias ou extraordinárias.
A maioria dos fundos de reserva destina-se para as benfeitorias que podem ser consideradas permanentes, resultando na valorização do bem, por consequência, atrai a responsabilidade pelo pagamento das despesas ao dono do imóvel. Caso o fundo de reserva seja destinado a repor gastos na manutenção do condomínio, será o locatário quem deverá suportar o pagamento.
Também, destaco que o boleto extraordinário para pagamento de alguma despesa não descaracteriza sua natureza, devendo ser analisada se tal despesa é ou não considerada “ordinária”, mesmo que cobrada através de um “boleto extraordinário”. Portanto, a natureza da despesa é que demonstrará quem é o responsável pelo pagamento.
Se alguma despesa for cobrada indevidamente, tem-se o prazo de 03 (três) anos para cobrar a sua restituição, uma vez que se trata de enriquecimento sem causa, a teor do que dispõe o inciso IV do §3° do artigo 206 do Código Civil.
Enfim, a lei de locações dispõe expressamente sobre as diversas responsabilidades do locador e locatário, e que, se as partes de comum acordo não ajustarem de forma diversa, deverão ser observadas a fim de evitar surpresas futuras desagradáveis.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei n° 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Brasília: Planalto. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 30 abr. 2019.
BRASIL. Lei n° 8.245, de 18 de Outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília: Planalto. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 30 abr. 2019.
