Em tempos econômicos de baixa liquidez e altas taxas de juros, por vezes é necessário se desfazer de propriedades imobiliárias e liquidá-las para obter fluxo de caixa a um custo financeiro menor do que o mercado oferece. Esta é uma oportunidade de mercado para investidores e proprietários de imóveis, podendo ser vantajoso para ambos, inclusive com alguns diferenciais.

Se desfazer de um bem imóvel não é uma decisão fácil, ainda mais quando a dificuldade financeira é transitória com boas expectativas de melhora. Para estas situações, modelos de negócios e condições contratuais podem auxiliar a negociação para os interesses de cada caso. Vejamos algumas, previstas na própria lei e as vezes desconhecidas:

Condição de retrovenda: confere ao vendedor o direito de reaver o imóvel vendido, restituindo o preço, as despesas e benfeitorias necessárias – no prazo de até 3 anos do negócio. Quando esta cláusula está inserida, o comprador somente é ‘dono’ do negócio após passar este prazo e o vendedor não fizer esta opção de retrovenda.

Neste caso – não se deve utilizar a retrovenda como garantia de empréstimo, ou seja, fazer um empréstimo, transferir o imóvel do devedor ao credor com cláusula de retrovenda e alugar o imóvel ao devedor, cujo valor da locação é a simulação do pagamento de juros. Esta prática é abusiva e não permitido pela lei. (Ver julgado do TJSC, 0017966-74.2016.8.24.0000, em 12/04/2017).

Direito de recompra: nesta cláusula especial que pode estar prevista nos contratos de venda (não só de imóveis), impõem ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. O prazo de validade desta cláusula é de 180 dias para bens móveis e de 2 anos para bens imóveis.

Sale leaseback: modalidade de venda do bem imóvel corporativo a um investidor e aluga-lo de volta por um longo prazo, ou seja, na própria venda se estabelecem as condições da locação, que após, será a base do contrato de locação.

Venda com reserva de domínio: nesta modalidade de compra e venda – com pagamento a prazo, o vendedor reserva para si o direito de propriedade até que todo o preço tenha sito quitado.

Assim, os negócios imobiliários podem prever caminhos e soluções diferentes do que o padrão a que estamos acostumados, a depender de cada caso, mas é importante saber é que os contratos de compra e venda de imóvel possibilitam uma variedade de negociações que por vezes não são de conhecimento comum.

Evitar conflitos, prever caminhos alternativos antes de os problemas surgirem, ter atitude proativa através de informações e estudo – este é o caminho para manter o controle em situações e em tempos difíceis – e esta é nossa expertise.!

        

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