Surgem muitas dúvidas quando o assunto é condomínio. Uma delas é a respeito das espécies de condomínio. Existem duas espécies: a) condomínio geral e b) condomínio edilício.
Tais Teixeira expõe que se entende de condomínio geral aquele que: a) todos os proprietários são donos de tudo, não havendo exclusividade; b) todos os condôminos têm o direito de utilizar ou modificar qualquer parte; e c) pode ser extinto ou vendido, caso os donos estejam de acordo. Já o condomínio edilício é aquele que: a) cada proprietário é dono de uma parte e mais uma fração das áreas comuns; b) todos os condôminos podem usufruir das partes coletivas, mas não podem vendê-las, monopolizá-las ou modificá-las; e c) não pode ser vendido ou extinto (exceto em casos de tragédia natural).
O condomínio edilício, por sua vez, é um conjunto de ambientes privados e ambientes de uso comum. Logo, o proprietário possui tanto sua parte individual como também uma fração das áreas comuns, como por exemplo: piscina, salão de festas e rede elétrica.
Para que o condomínio edilício esteja sempre de acordo com a legislação vigente, é necessária a presença de um administrador, que é representado pela figura do síndico. Este será escolhido em assembleia, podendo ou não ser condômino e administrará o condomínio por prazo não superior a 2 (dois) anos, com possibilidade de renovação. Portanto, os deveres do síndico serão impostos pela lei e complementados pela convenção do condomínio, que irá regular tais edificações.
O artigo 1.348 do Código Civil dispõe a respeito das funções do síndico, dentre elas: I – convocar a assembleia dos condôminos; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; etc.
Em caso de eventual prática de irregularidade prevista em lei, o síndico poderá ser destituído de sua função antes do final de sua administração, circunstância que deverá ser decidida em assembleia “extraordinária” convocada por ¼ (um quarto) dos condôminos.
Neste momento surge a indagação em relação ao quórum exigido para que ocorra a destituição. O Código Civil Brasileiro afirma que será “pelo voto da maioria absoluta de seus membros”. No entanto, este trecho do texto de lei gera duplo sentido, pois o legislador não deixou claro se a maioria dos votos se trata dos presentes na assembleia ou da totalidade dos condôminos.
Com o objetivo de sanar o presente questionamento, observa-se a seguir uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. JURISPRUDÊNCIA DOMINANTE. JULGAMENTO MONOCRÁTICO. SÚMULA 568/STJ. SÚMULA 83/STJ. ART. 105, III, A E/OU C, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO DE CONDOMÍNIO. QUÓRUM. ART. 1.349 DO CÓDIGO CIVIL. MAIORIA DOS MEMBROS PRESENTES NA ASSEMBLEIA. PRECEDENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 568 do STJ, “relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça, poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema”. 2. Tendo o acórdão recorrido decidido em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, incide, na hipótese, a Súmula 83/STJ, que abrange os recursos especiais interpostos com fundamento nas alíneas a e/ou c do inciso III do art. 105 da Constituição Federal. 3. Conforme art. 1.349 do Código Civil, o quórum exigido para a destituição do cargo de síndico do condomínio é a maioria absoluta dos condôminos presentes na assembleia geral extraordinária. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt nos EDcl no AREsp: 1519125 RJ 2019/0164032-7, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 20/04/2020, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 24/04/2020) (grifo próprio)
Conclui-se, portanto, que o quórum para destituição do síndico em assembleia, como regra geral, é o da maioria absoluta dos presentes, ou seja, 50% mais um dos condôminos na reunião. Entretanto, vale ressaltar que quando a convenção do condomínio for anterior à vigência do Código Civil atual e trouxer previsão de quórum diverso, este que irá predominar; isso porque o condomínio não pode sofrer prejuízos pelo surgimento de nova legislação.
Referências:
BRASIL. Lei n. 10.406. Código Civil. 10 de janeiro de 2002.
TEIXEIRA, Thais. Condomínio Edilício: entendendo o conceito. Blog do TownSq. 27 de abril de 2018. Disponível em: https://blog.townsq.com.br/o-que-e-condominio-edilicio/. Acesso em: 11 de setembro.
