A chamada due diligence ou devida diligência numa tradução literal, pode ser considerada como sendo uma diligência ou investigação voluntária e prévia à efetivação de algum negócio e que tem por objetivo obter dados e informações que conduzam à mitigação dos riscos envolvidos.
No meio empresarial este procedimento é bem conhecido, principalmente quando envolve operações de compra e venda de empresas, fusões, aquisições ou incorporações societárias.
É um trabalho que envolve amplo conhecimento da área a ser investigada (societário, tributário, trabalhista, contratual, contábil ou imobiliário), dividido em duas etapas, sendo a primeira a coleta de dados e de informações num roteiro pré-determinado, seguida da que exige uma rigorosa análise do resultado, demandando experiência e visão global, a fim de apresentar o retrato obtido com o levantamento dos dados, apresentando as conclusões e caminhos a serem seguidos.
No ramo imobiliário a due diligence funciona como uma importante ferramenta de investigação prévia ao negócio (normalmente o interessado em adquirir um imóvel a contrata) de tal modo que lhe proporcione maior segurança, transparência nas informações, evitando surpresas desagradáveis e que possam comprometer todo o investimento realizado.
Por vezes, os corretores de imóveis, conferem a documentação relativa ao imóvel, apresentando os dados obtidos às partes interessadas, cabendo, então, ao interessado, buscar maiores informações para interpretar os dados, documentos e os seus efeitos.
A due diligence tem alcançado o status de requisito prévio de fechamento de negócio aos investidores imobiliários, que procuram cada vez mais se certificar previamente o retrato fiel do negócio e eventuais riscos envolvidos para, então, decidir a melhor estratégia de compra ou de venda.
Dados do vendedor, seja pessoa física, seja pessoa jurídica, sua relação com o Fisco Municipal, Estadual ou Federal; a situação do imóvel com relação às medidas e confrontações, ao condomínio, à matrícula imobiliária e os proprietários anteriores, enfim, são vários os aspectos que são levados em consideração, inclusive a já quase esquecida “certidão vintenária” do imóvel, tudo isso analisado sob o contexto do artigo 54 da Lei 13.097/2015, que determina a concentração dos atos na matrícula imobiliária do imóvel, junto ao Registro de Imóveis.
Aliás, o sistema registral brasileiro de controlar o cadastro da propriedade imobiliária se dá através do Registro de Imóveis, órgão que tem por competência também a constituição, transmissão, modificação ou extinção do direito de propriedade de cada um dos imóveis registrados, seguindo Lei Federal (lei 6.015/73), além também de legislação estadual.
Até 1973, os imóveis individualizados mantinham uma transcrição imobiliária que atualmente se denomina matrícula imobiliária, onde se concentram os registros do imóvel, os quais são de acesso público.
Mitigar os riscos do investidor imobiliário, deixando ao encargo da razão (e não na emoção) obtida através de relatório da due diligence, conferem maior transparência para a tomada de decisão e, consequentemente, segurança do negócio.
